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Calcul loyer pinel : ce qu’il faut savoir

La loi Pinel permet de réduire son imposition en investissant dans le locatif. Pour être éligible, il est nécessaire de respecter le plafond établi pour le montant des loyers, qui est revalorisé chaque année.

La règle de calcul

Il existe des plafonds fixés chaque année, en fonction de chaque zone. En 2018, voici les seuils imposés :

  • Zone A Bis : 16,83€ par m2
  • Zone A : 12,50€ par m2
  • Zone B1 : 10,07€ par m2
  • Zone B2 : 8,75€ par m2

Le montant du loyer, charges non comprises, ne devra donc pas dépasser ces valeurs. Le cas échéant, vous ne pourriez pas profiter des avantages fiscaux prévus dans le cadre du dispositif. Ces plafonds concernent tous les baux conclus ou renouvelés en 2018. Ils varient en fonction d’un coefficient multiplicateur, qui se calcule par la formule suivante : 0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le chiffre obtenu sera arrondi à la décimale la plus proche. En le multipliant par le plafond de la zone, vous obtenez le montant maximal à ne pas dépasser par mètre carré. Notez cependant que le propriétaire pourra néanmoins réduire le loyer pour s’adapter au marché locatif. Une hausse pourra avoir lieu uniquement si l’indice de référence a évolué, et à une date fixe qui doit être prévue dans le contrat de location.

Le bailleur pourra ensuite facturer au locataire des charges, qui ne seront pas comprises dans le montant du loyer Pinel.

Attention, il ne suffit pas de respecter le plafond du loyer et les modalités évoquées ci-dessus pour louer votre bien. Vous devrez aussi vous en tenir à un seuil spécifique pour les ressources des locataires. Les revenus ne devront pas dépasser un plafond déterminé en fonction de la composition du foyer. Les ressources prises en compte sont celles au moment de la signature du bail, ce qui signifie que si les revenus de votre locataire augmentent ultérieurement, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause.

La surface utile du bien

La surface prise en compte dans le calcul est la surface habitable ainsi que la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, loggias…), dans la limite de 8m2 par logement. Attention : les garages, cages et parkings ne peuvent pas rentrer dans le calcul Pinel.

La surface habitable se caractérise par une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80m. Pour calculer la surface d’habitation réelle, il faut penser à bien déduire tout l’espace occupé par les cloisons, les murs, les embrasures des fenêtres de de portes, les cages d’escalier et les marches.

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