Acheter sa maison ou son appartement en viager peut représenter une solution intéressante aux yeux de certains. Mais cette formule n’est pas sans risque et présente des inconvénients qui doivent être bien compris avant toute décision.
Le viager est une transaction immobilière particulière régie par le Code civil. Cette forme de vente permet à un vendeur (le crédirentier) de percevoir des mensualités allouées par l’acheteur (le débirentier), contre le transfert direct de propriété du bien immobilier. Les sommes versées par l’acheteur se composent de deux parties : un bouquet initial, correspondant à un prix forfaitaire, et d’une rente mensuelle jusqu’à la fin du contrat, correspondant à un prix au temps.
Sommaire :
1. Des risques liés à la santé du vendeur
Le principal inconvénient d’acheter un bien immobilier en viager est que l’acheteur prend le risque de la santé du vendeur. En effet, il faut rappeler que le crédit-rentier peut vivre plusieurs années après la signature de la vente, ce qui implique que le versement de la rente peut s’étendre sur une longue période. Si le vendeur venait à décéder avant la fin du contrat, l’acheteur ne serait plus redevable de la rente. Ainsi, il est important de connaître l’âge et l’état physique du vendeur afin de mesurer les chances pour lui de survivre jusqu’à la fin du contrat.
2. Une absence de liquidité
Autre inconvénient qu’il convient de mentionner, lorsqu’on choisit l’achat en viager, c’est que le bien acquis n’apporte aucune liquidité à l’acheteur. En effet, la totalité du prix constitue un investissement à long terme. Une partie du montant est reversée en un seul versement – le « bouquet » – et la seconde partie est payée chaque mois, sous forme de rente, pendant une période donnée. Ainsi, si l’acheteur souhaite espérer une rentabilité à court terme, le viager n’est pas la meilleure option pour lui.
3. Une fiscalité particulière
Une autre considération à laquelle les acquéreurs en viager doivent faire face est une fiscalité plus complexe. Les gains obtenus à travers les sommes versées sont soumis à l’impôt sur le revenu. Par exemple, si l’acheteur reçoit un supplément de capital à la suite de la mort du vendeur, ce supplément sera considéré comme un gain imposable. Les gains issus des rentes perçues tout au long du contrat sont également imposables. Il est nécessaire de bien comprendre ces règles et l’impact qu’elles peuvent avoir sur le budget de l’acheteur.
4. Un contrat complexe
Les acheteurs en viager doivent également tenir compte du contrat de vente et de son contenu. En effet, le contrat de viager doit contenir tous les termes et conditions essentiels. Les modalités relatives au bouquet, à la rente, à la date d’effet ou encore aux engagements des parties doivent y figurer. De plus, il est important que le contrat soit rédigé par un professionnel qualifié, capable de veiller à la bonne application des lois et dispositions applicables.
5. Une possible hausse des prix
Enfin, un autre problème que le débirentier peut rencontrer est celui d’une hausse des prix. Il est possible que le prix du bien immobilier augmente au cours du temps, car un bien mis en vente en viager peut constituer pour l’acheteur une source d’investissement à long terme. Ainsi, l’acheteur peut se trouver dans l’obligation de payer un prix supérieur à celui convenu initialement. Afin de se prémunir contre ce risque, il est préférable de fixer un plafond de prix dans le contrat et de s’assurer que le vendeur est capable de procéder à une revalorisation du prix au fil du temps.
Conclusion
Acheter un bien immobilier en viager présente des avantages non négligeables, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Mais, il convient de souligner que, comme pour tout type de transaction immobilière, cette formule présente des inconvénients dont certains peuvent être graves. Il est donc important de bien prendre en compte ces risques et de bien comprendre les implications financières et juridiques avant de s’engager dans un tel processus.