Viager non occupé : fonctionnement, avantages et inconvénients

En matière de vente en viager, le contrat de viager occupé reste le plus répandu. Néanmoins, le viager non occupé ou viager libre pourrait potentiellement être intéressant. Permettant à l’acquéreur d’avoir à sa disposition le logement, en plus de disposer du droit d’y habiter, il a également la possibilité de le mettre en location et de percevoir l’intégralité du loyer.

Viager non occupé : définition

Le viager non occupé est un contrat qui vise à acquérir un bien immobilier (maison ou appartement), moyennant le versement d’une rente mensuelle à vie ainsi qu’un bouquet. Une fois l’acte authentique signé en la présence d’un notaire, le vendeur serait alors tenu d’abandonner le bien concerné.

Quelles sont les différences entre viager libre et viager non occupé ?

Entre un viager libre et un viager occupé, il y a quelques similitudes. En revanche, entre ces deux types de contrat, il y a également une très grande différence.

Les particularités du viager occupé

Dans un viager occupé, après la signature du contrat, le crédirentier ou le vendeur bénéficie d’un DUH (Droit d’Usage et d’Habitation). Considéré comme étant locataire à vie dans le logement, il est dispensé des charges propriétaires (taxes, charge de copropriété, travaux de rénovation…). En revanche, malgré ce droit, le viager occupé ne devrait pas être confondu avec la vente en nue-propriété. Contrairement à un contrat de viager classique, la nue-propriété permet au crédirentier de jouir de l’usufruit sur l’habitation. À cet effet, en plus d’avoir le droit d’habiter dans le logement, il peut également le proposer à la location et définir par son propre chef le choix du locataire ainsi que le montant du loyer.

Les similitudes entre viager occupé et viager libre

Entre le viager occupé et viager libre, il y a également quelques similitudes. Tout d’abord, dans ces types de contrat, le principe d’aléa s’applique systématiquement. Par rapport à cela, la vente devrait toujours se faire en se basant sur des événements aléatoires. Pour plus de concision, dans le viager, l’éventuel décès du crédirentier ne devrait pas être en aucun cas connu par les deux parties. À cet effet, si le crédirentier est mourant ou meurt dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique, le contrat pourrait alors être annulé.

En quoi le viager libre traditionnel est-il différent du viager non occupé à terme ?

En matière de viager non occupé, le contrat peut avoir deux caractères. Tout d’abord, il peut être soumis à des conditions traditionnelles. Toutefois, il est également possible de contracter un viager à terme.

Dans une vente en viager libre classique, le contrat s’arrête au moment de la mort du crédirentier. De ce fait, à partir de cette période, le débirentier ne verse plus de rente au profit de ce dernier. Pour le viager non occupé à terme en revanche, le contrat est entièrement indépendant du décès du vendeur. Effectivement, si jamais il décède et que les échéances ne sont pas encore remplies, le débirentier devrait alors verser les rentes restantes au profit des héritiers du vendeur. Contrairement à cela, même si le calcul de la rente dépend de l’espérance de vie du débirentier, quand le contrat arrive à son terme, l’acquéreur ne paie plus de rente et devient totalement propriétaire du bien immobilier.

Comment calculer le coût d’un viager non occupé ?

Pour effectuer le calcul du prix d’un viager non occupé, de nombreux facteurs doivent entrer en jeu. Outre la valeur vénale du bien immobilier, il faut également estimer le montant du bouquet ainsi que les rentes mensuelles à payer.

• Déterminer la valeur du bien

Pour calculer la valeur du bien immobilier mis en vente en viager, l’estimation reste similaire à une transaction immobilière classique. Effectivement, il faut prendre en compte la surface totale occupée, le nombre de chambres ainsi que les traits particuliers du logement (neuf ou ancien, présence de garage, de jardin, de terrasse…). À part ces indicateurs, il ne faut pas également oublier de considérer les prix appliqués sur le marché immobilier local.

• Estimer l’espérance de vie du vendeur

Dans un contrat de viager, le premier facteur qui permet de calculer la rente c’est la détermination de l’espérance de vie du vendeur. Pouvant s’effectuer à travers les tables de mortalité, le coefficient diviseur peut dépendre de l’âge et du sexe du crédirentier. Si par exemple il s’agit d’un homme âgé de 80 ou 81 ans qui n’a pas beaucoup de problèmes de santé, d’après les tables de mortalité, il pourrait avoir une espérance de vie comprise entre 8.5 et 8.6 années.

• Calculer le montant total du contrat

Avant de calculer le montant total de la transaction, il faut tout d’abord se mettre d’accord sur le montant du bouquet. Pour un viager libre, il représente pour la plupart des cas entre 20 et 30 % de la valeur vénale du logement. Après cette étape, pour estimer le coût total, il faut faire la différence entre la valeur du bien et le bouquet plus le total des rentes viagères.

Quels sont les avantages du viager non occupé ?

Le viager non occupé peut présenter de nombreux avantages pour l’acquéreur. Cependant, même si le vendeur ne jouit plus du DUH, ce type de contrat lui est potentiellement assez favorable.

• Acheter un logement sans contracter un crédit immobilier

L’achat d’un bien immobilier nécessite souvent le recours à un crédit immobilier. Très contraignant, en plus de rembourser les frais, il faut également verser des intérêts et payer l’assurance emprunteur qui pourrait représenter environ 20% du montant du crédit. Avec le viager libre par contre, on peut tout de suite devenir propriétaire d’un logement en ayant un apport personnel.

• Financer les rentes avec les loyers perçus par l’acheteur

Avec un viager occupé, l’acquéreur devrait prévoir le paiement d’une rente mensuelle. Grâce au viager libre en revanche, il a la possibilité de financer ces frais à partir des loyers qu’il perçoit. Par ailleurs, en plus de l’usufruit, l’acquéreur peut également mettre en vente le logement en cédant ou en gardant ses obligations de rentes.

• Bénéficier d’une rente à vie

Du côté du vendeur, contrairement à un viager à terme dont le paiement de la rente s’arrête quand le contrat vient à son échéance, il perçoit des rentes à vie. Avec le bouquet, il sera en mesure de financer différents projets personnels.  

• Jouir de plusieurs avantages fiscaux

À part la rente, l’autre avantage du vendeur dans un viager non occupé, c’est qu’il peut bénéficier de nombreux avantages fiscaux comme l’abattement d’impôt de 30 à 70% selon son âge. En outre, contrairement au viager occupé, avec le viager libre, on peut percevoir une rente plus importante ainsi qu’un bouquet qui peut s’élever jusqu’à 30% de la valeur vénale du logement.

• Être dispensé de toutes les charges propriétaires

Une fois la vente en viager conclue, l’acheteur doit supporter toutes les charges relatives au logement. À part la taxe d’habitation et la taxe foncière, le débirentier doit également payer les taxes communales ainsi que les charges de copropriété s’il s’agit d’un appartement. Enfin, il convient également de noter que tous les travaux engagés sont également à la charge de l’acquéreur.

Quelles sont les conditions dans un contrat de viager non occupé ?

Tout comme le contrat de viager occupé, en matière de viager libre, les deux parties ont des obligations qu’ils doivent respecter.

• Respecter les clauses résolutoires

Dans un contrat de viager, les clauses résolutoires doivent comporter toutes les conditions qui se portent sur le paiement de la rente. En cas d’insolvabilité de l’acquéreur donc, elles doivent faire mention d’une éventuelle annulation du contrat ou d’une issue à l’amiable pour éviter de saisir la justice.  

• Répartir les obligations des deux parties

Même pour un viager libre, si le vendeur n’est plus responsable des charges propriétaires, il faut tout de même le mentionner dans le contrat afin de prévenir tout problème en cas d’impayé. À part cela, s’il s’agit d’une copropriété, pour faciliter la passation du paiement des charges, le vendeur est tenu de notifier le syndic.

• Définir les conditions de révisions des rentes

En principe, périodiquement ou chaque année, la rente viagère doit faire l’objet d’une majoration. Et c’est tout à fait naturel, car en cas d’inflation, le débirentier pourrait entreprendre une augmentation du loyer. De ce fait, cette clause doit obligatoirement figurer dans le contrat. Par ailleurs, la révision doit être conforme à la loi en vigueur. Selon un nouveau texte concernant la majoration des rentes viagères en 2022, l’augmentation maximale autorisée est de 1.4%.