Loi Censi-Bouvard : un dispositif de défiscalisation stoppé en 2022

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la location d’un bien immobilier neuf ou rénové dans des résidences de services. Ce dispositif, stoppé depuis le 31 décembre 2022, visait à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif et favoriser la construction de logements neufs dans les zones où la demande est forte. Les types de biens concernés étaient principalement les Ehpad, les résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires.

Comparaison avec d’autres dispositifs fiscaux

La loi Censi-Bouvard était souvent comparée à d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, le déficit foncier, le système Cosse, le dispositif Denormandie ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). En effet, ces derniers permettent également aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre de l’immobilier locatif. Toutefois, il convient de noter que chaque dispositif présente ses propres spécificités et conditions d’éligibilité.

Loi Pinel vs loi Censi-Bouvard

Par exemple, la loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12% du prix d’acquisition pour un engagement de location sur 6 ans, de 18% pour une location sur 9 ans et de 21% pour une location sur 12 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 54 000 € sur neuf ans. L’avantage fiscal a diminué en 2023, passant respectivement à 10,5%, 15% et 17,5%. En comparaison, la loi Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans, avec un plafond de 300 000 € d’investissement. De plus, les investisseurs pouvaient également récupérer la TVA sur leur acquisition (20%), sous certaines conditions.

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Les avantages de la loi Censi-Bouvard

Parmi les principaux avantages de la loi Censi-Bouvard, on peut citer :

  • Une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans
  • Un plafond d’investissement de 300 000 €
  • La récupération de la TVA sur l’acquisition (20%)
  • La possibilité d’amortir le bien immobilier sur une durée de 20 à 40 ans, ce qui permet de réduire davantage l’impôt sur les revenus locatifs
  • Des garanties de loyers impayés et de charges grâce à la signature d’un bail commercial avec un exploitant de résidence de services
  • Une gestion locative simplifiée, prise en charge par l’exploitant de la résidence

Inconvénients et risques liés à la loi Censi-Bouvard

Malgré ses avantages indéniables, la loi Censi-Bouvard présentait également quelques inconvénients et risques pour les investisseurs :

  • Un marché de la revente plus restreint, du fait de la spécificité des biens concernés (résidences de services)
  • Des risques liés à la défaillance de l’exploitant de la résidence, pouvant entraîner des difficultés de perception des loyers et des charges
  • Une rentabilité potentiellement moindre que dans le cadre d’autres dispositifs fiscaux, du fait des contraintes imposées par la loi Censi-Bouvard (durée minimale de location de 9 ans, plafond d’investissement)

En conclusion, la loi Censi-Bouvard offrait des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’immobilier locatif, notamment dans les résidences de services. Toutefois, ce dispositif présentait également certains inconvénients et risques auxquels les investisseurs devaient être attentifs. Aujourd’hui stoppée, la loi Censi-Bouvard laisse place à d’autres dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel, qui continue d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf.

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