Viager danger : quels sont les risques et comment les prévenir ?

Dans le domaine de l’immobilier, un achat ou une vente en viager est très peu commun. Se basant sur le versement d’une rente à vie au profit du crédirentier ou du vendeur, lors du décès de ce dernier, l’acheteur ou le débirentier devient par la suite propriétaire du logement concerné.

Considérer comme risqué et dangereux pour les deux parties, un contrat en viager pourrait toutefois proposer de nombreux avantages. Néanmoins, afin qu’il soit bénéfique pour l’investisseur et le vendeur, il faut savoir bien estimer la valeur du bouquet et de la rente viagère ainsi que les clauses du contrat.

Achat en viager : un investissement basé sur des facteurs incertains

Encadré par l’article 1964 du Code Civil, le viager se focalise principalement sur des évènements incertains. À cet effet, il est toujours très difficile d’estimer de manière très précise le coût réel de cette forme d’investissement immobilier.

Le pari sur la mort du vendeur

Ce qui rend le viager un peu délicat, c’est que lorsqu’on se positionne du côté du débirentier, pour rendre l’investissement rentable, il faut toujours parier sur la mort du vendeur. En effet, si ce dernier vit plus longtemps que prévu, l’acheteur pourrait alors payer son acquisition bien plus cher par rapport à la valeur réelle du bien en question.

La présence d’aléa

Ce qui rend très particulier le contrat de viager, c’est la présence d’aléa. Principalement, le contrat ne pourrait être effectif que si le décès du vendeur ou crédirentier est imprévisible. Par ailleurs, selon la loi, le contrat pourrait tout de suite faire l’objet d’une annulation si jamais le vendeur décède au bout des 20 jours suivant la signature de l’acte authentique.

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Quels sont les risques et dangers sur le viager ?

Comme le viager se repose sur des faits aléatoires, il peut représenter un réel danger tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

  • Les risques pour l’acheteur
    • L’application du principe d’aléa

Si le principe d’aléa vient à s’appliquer, ce serait alors une perte conséquente pour l’acquéreur. En plus de l’annulation du contrat, ce serait également très difficile pour lui de récupérer le bouquet versé au moment de la signature de l’acte de vente.

  • L’insolvabilité

Contrairement à un crédit immobilier où l’acquéreur bénéficie d’une garantie du remboursement de ses prêts en cas de force majeure (arrêt maladie, baisse de revenu, perte d’emploi, perte d’autonomie…), dans un contrat en viager, il est toujours tenu de verser les rentes, quelles que soient les circonstances. En conséquence, lorsqu’il devient insolvable, le crédirentier pourrait alors saisir la justice pour annuler le contrat.

  • La mauvaise estimation du coefficient diviseur

Pour faire le calcul de la rente viagère, en plus de considérer la valeur vénale du bien immobilier, il convient également de prendre en compte le coefficient diviseur. Basé sur les tables de mortalité en fonction de l’âge et du sexe du crédirentier, il pourrait grandement varier. À titre d’exemple, pour un homme de 81 ans, ce coefficient est en moyenne estimé à 8.6. En quelques sortes, ce chiffre représente l’espérance de vie du vendeur. De ce fait, si ce dernier reste envie au-delà de ce seuil, l’investissement représenterait une perte pour l’acquéreur. De plus, avec le progrès de la médecine actuelle, l’espérance de vie des séniors tend à s’augmenter d’année en année.

  • Les risques pour le vendeur
    • Décès prématuré
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Comme c’est prévu par la loi, le versement de la rente s’arrête au moment où le crédirentier décède. À cet effet, si cet évènement survient de manière prématurée, l’acquisition du bien pourrait alors se faire de manière très dérisoire.

  • Le risque de non-paiement de la rente

Même si le non-paiement de la rente est prévu dans la clause résolutoire d’un contrat en viager, pour entamer les recouvrements, le procédé reste relativement complexe. De ce fait, cela pourrait engendrer des problèmes de trésorerie pour le vendeur.

  • Le non-respect des obligations de l’acheteur

En plus de verser une rente viagère ponctuelle (mensuelle ou trimestrielle), l’acheteur du bien immobilier est également chargé de payer les taxes foncières et taxes d’habitation. Aussi, le contrat devrait également prévoir la prise en charge de l’assurance habitation s’il y a lieu ainsi que les grands travaux et les frais d’entretien pour un appartement en copropriété. Dans le cas où l’acheteur ne remplirait pas ces engagements, cela pourrait alors occasionner d’importants problèmes au crédirentier.

Quels sont les contrats de viager les plus risqués ?

Actuellement, deux types de contrats de viager sont très prisés. Mais l’un, comme l’autre, pourrait éventuellement représenter un danger.

Viager occupé

Avec ce contrat de viager, le crédirentier détient le droit d’occuper le bien immobilier jusqu’à sa mort. De ce fait, s’il reste envie plus longtemps que prévu, l’acheteur ne pourrait pas jouir du droit d’usufruit de l’habitation. En revanche, son avantage, c’est que l’on paie moins de bouquet et de rente viagère par rapport à un viager libre. D’ailleurs, c’est pour cette raison qu’il représente actuellement près de 90% des contrats en viager.

Viager libre

En optant pour un viager libre, une fois l’acte de vente signé en la présence d’un notaire, le débirentier bénéficie du droit d’usus et de fructus sur l’habitation concernée. Toutefois, s’il envisage de payer les rentes avec les revenus locatifs, en cas de vacance de logement, il pourrait facilement devenir insolvable.

Viager sans rente : est-ce une bonne alternative ?

Pour minimiser les risques dans un achat en viager, opter pour le viager sans rente reste la meilleure alternative. Contrairement à un contrat traditionnel, le coût est connu au préalable et les échéances ne dépendent pas forcément de l’espérance de vie du crédirentier.

  • Quels sont les avantages du viager sans rente
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Moins risqué pour les deux parties, du côté du vendeur, si jamais il décède prématurément, il aurait acquis la totalité de la rente. À part cela, l’autre avantage, c’est qu’il peut occuper les lieux jusqu’à sa mort sans payer de loyer grâce au DUH ou Droit d’Usage et d’Habitation.

Pour l’investisseur, même si le principe d’aléa s’applique toujours, il peut bénéficier d’une acquisition minorée qui peut représenter entre 30 et 50% de la valeur vénale du bien immobilier. À titre d’exemple, au lieu d’acquérir au comptant un bien immobilier à 500 000 euros, il n’aurait payé que 250 000 ou 350 000 euros seulement. À part cela, avec le viager sans rente, il peut hypothéquer le bien immobilier dans le but de financer un crédit immobilier pour l’acquisition d’une maison individuelle ou d’un appartement.

Achat et vente en viager : quels sont les pièges à éviter ?

Pour minimiser les risques dans une opération d’achat ou de vente en viager, il est important de savoir éviter certains pièges. Parmi les réflexes qu’il faut toujours avoir, il y a :

  • L’estimation rationnelle du bien : avant d’acheter un bien en viager, il est plus que capital de bien estimer la valeur réelle du logement. Pour ce faire, en plus de se référer au prix du marché, il faut également prévoir les travaux à faire ainsi que les différents équipements présents dans l’habitation.
  • La prévision d’une libération anticipée dans le contrat : pour définir la rente, la définition d’un coefficient diviseur ne propose qu’une valeur estimative. Dans le cas où le vendeur resterait envie après cette échéance, il convient alors de prévoir une libération anticipée des lieux afin que l’acheteur puisse fructifier son investissement. 
  • Le rajout d’une clause de révision de la rente : pour anticiper l’inflation et préserver les intérêts de l’acheteur, il faut toujours que le contrat puisse prévoir la rectification de la rente. Toutefois, il ne faut pas sortir du cadre légal, car la majoration appliquée ne devrait pas dépasser les 5.4%.

Le viager ne présente-t-il que des inconvénients ? Même si le viager n’est pas sans risque, il ne présente pas que des inconvénients, car on peut également en tirer de nombreux avantages. Effectivement, pour le vendeur par exemple, en plus d’être dispensé des charges (entretien, grands travaux…) et des taxes d’habitations, il peut également être exonéré d’impôts ou obtenir des abattements sur les rentes qu’il perçoit (jusqu’à 70%). Pour l’acheteur, le principal atout de l’achat en viager, c’est que c’est moins compliqué que le recours à un crédit immobilier classique même s’il s’agit d’un viager sans rente. Par ailleurs, pour un viager libre, le plus grand avantage dont le débirentier peut jouir, c’est le fait d’avoir la possibilité de mettre le bien en location ou effectuer la cession de ce dernier en vendant ou en gardant ses obligations de rente. Enfin, tout comme le vendeur, l’acheteur pourrait également bénéficier de nombreux avantages fiscaux comme l’abattement et la réduction des frais de mutation.