Viager : définition, coût, avantages et inconvénients

Le Viager est un contrat qui consiste à acquérir un bien immobilier contre le versement périodique d’une rente viagère. Très particulier, l’acheteur qui est également appelé le débirentier ne devient propriétaire du logement qu’après le décès du vendeur ou crédirentier. Pouvant offrir des avantages tant pour l’acheteur que pour le vendeur, la vente en viager pourrait toutefois renfermer certains pièges.

Viager : c’est quoi exactement ?

Régi par l’article 1964 du Code Civil, le viager est un contrat de vente immobilière qui se base sur des évènements aléatoires. Par définition, ce contrat consiste à acheter un bien immobilier contre un bouquet qui fait office d’acompte et le versement d’une rente à vie au profit du vendeur.  

Dans une vente en viager, pour la grande majorité des cas, le vendeur est toujours une personne âgée. Souvent désireuse d’avoir un complément de revenu jusqu’à la fin de sa vie, lorsque le décès survient, le débirentier devient alors entièrement propriétaire du bien.

Néanmoins, il convient de noter que dans un contrat de viager, il y a un principe d’alinéa. Obligatoirement, pour que ce contrat soit valable, le décès du vendeur ne devrait pas être prévisible. Aussi, si par malheur, le décès survient 20 jours après la signature de l’acte de vente, le contrat deviendrait alors nul et non avenu.

Comment se déroule une vente en Viager ?

Tout comme une vente immobilière classique, la vente en viager devrait se faire en présence d’un notaire. Après la signature du contrat donc, il deviendrait systématiquement un acte authentique. En revanche, ce qui est particulier avec le Viager, c’est que le montant d’acquisition du bien immobilier n’est pas connu par avance. Dans ledit contrat donc, il n’y a aucune mention du prix, mais seulement sa nature (viager libre, viager occupé ou viager à termes) ainsi que le montant du bouquet et de la rente.

Les différents types de contrats de viager

Lors d’une vente en viager, le crédirentier et le débirentier sont libres de choisir le type de contrat qui leur convient. Toutefois, les clauses de ce dernier peuvent faire l’objet d’une modification en cas de revente du bien avant le décès du vendeur ou le décès de l’acheteur. À part cela, il est également possible de réviser un contrat de viager si jamais le crédirentier prend la décision de ne plus habiter dans le logement.

  • Viager libre
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Avec ce type de contrat, dès la signature de l’acte de vente, le crédirentier n’occupe plus son logement. Systématiquement donc, l’acquéreur obtient le droit d’usus et fructus du bien immobilier. À sa guise, il aura alors la possibilité de mettre en location le bien ou d’y habiter. Potentiellement avantageux pour les deux parties, avec ce contrat, le crédirentier peut percevoir jusqu’à plus de 50% de rente mensuelle qu’avec un contrat de viager occupé. En outre, il ne serait plus chargé de verser les taxes et les impôts relatifs au logement. Par ailleurs, en ce qui concerne l’acheteur, en détenant le droit d’usus et de fructus sur le bien, il pourrait plus rapidement rentabiliser son investissement.

  • Viager occupé

En France, ce type de contrat concerne plus de 80% des cas. Avec le viager occupé, le crédirentier continue à occuper sa maison. De ce fait, l’acquéreur ne jouit d’aucune prérogative sur le bien immobilier qu’après le décès du crédirentier. Pour le vendeur, grâce à ce type de contrat, il peut continuer à avoir un toit où vivre tout en percevant une rente mensuelle à vie. Pour l’acheteur, avec ce type de contrat, il pourrait payer moins de rentes par rapport au viager libre. De plus, il serait également exonéré de toutes taxes concernant le bien immobilier.   

  • Viager à terme

Ce type de contrat de viager reste encore très peu connu. En effet, le viager à terme est très particulier. Dans ce contrat, le versement de la rente est limité dans le temps. De ce fait, lorsque le contrat parvient à son échéance, le débirentier devient alors propriétaire du logement, quelle que soit la nature du contrat (viager à terme libre ou viager à terme occupé). À part cela, si jamais le vendeur décède avant la fin des échéances, l’acheteur est obligé de verser les rentes restantes au profit des héritiers de ce dernier.  

qu'est-ce que le viager

Comment se calcule le prix d’un viager ?

Bien qu’il soit impossible de prévoir le coût réel d’un contrat de viager, on peut toutefois l’estimer en se basant sur certains indicateurs. Pour définir le montant du bouquet et les rentes avant la signature de l’acte authentique, il faut alors se fier sur le prix du marché et l’estimation de l’espérance de vie du vendeur. 

  • Comment évaluer le montant du bouquet ?

Dans une vente en viager, l’acheteur doit toujours verser un bouquet ou une avance au profit du crédirentier même si ce n’est pas imposé par la loi. Dans la grande majorité des cas, son montant s’élève à environ 30% de la valeur nominale du bien mis en vente.

  • Comment calculer le prix d’une rente en viager ?
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Contrairement au bouquet, l’estimation du prix de la rente reste plus délicate. Très souvent, pour estimer le prix d’une rente en viager, on se réfère sur les tables de mortalité qui est un concept très utilisé par les assureurs. À titre indicatif, si un homme âgé de 80 ans met son bien immobilier en vente en viager, si on se fie sur les tables de mortalité, son espérance de vie pourrait ne pas dépasser les 8.5 années. À cet effet, pour faire le calcul de la rente, il faut se baser sur ce coefficient diviseur qui est de 8.5.

Quels sont les avantages et inconvénients du viager ?

Comme l’achat en viager se base sur des évènements très variables, il pourrait comporter des avantages, mais également d’énormes inconvénients pour l’acheteur et le vendeur.

  • Avantages et inconvénients pour l’acheteur

Le plus grand avantage du contrat de viager pour l’acquéreur, c’est que même si le montant total de l’acquisition n’est pas connu, contrairement à un crédit immobilier, les rentes qu’il doit verser sont constantes et sans frais. En outre, s’il opte pour un viager occupé, l’acheteur serait entièrement exonéré d’impôts (taxe d’habitation et taxe foncière) et serait dispensé des autres charges liées au bien concerné (entretien, assurance habitation…).

Concernant les inconvénients, ce qui est avant tout contraignant avec l’achat en viager, c’est que dans le cas où le principe d’alinéas s’appliquerait, le contrat serait tout de suite annulé. Par ailleurs, ce qui est également désagréable avec ce type de contrat, c’est que malheureusement, la rentabilité de l’investissement dépend principalement de la durée de vie du vendeur.

  • Avantages et inconvénients pour le vendeur

Pour le crédirentier, la vente en viager pourrait lui permettre de percevoir un revenu complémentaire jusqu’à la fin de sa vie. Aussi, s’il s’agit d’un contrat occupé, outre les rentes, ce dernier garde le droit d’habiter dans son logement. Pour les inconvénients, si le crédirentier disparait trop tôt, il aura cédé son bien largement en dessous du prix du marché. À part cela, pour un viager occupé, même après la signature de l’acte de vente, il continuera à payer les taxes et les frais relatifs au bien mis en vente.