Viager occupé calcul : les choses à savoir

Le viager occupé représente aujourd’hui plus de 80% des ventes viagères. Ce concept consiste à verser un bouquet au profit du crédirentier ou le vendeur au moment de la signature de l’acte authentique. Par ailleurs, ce contrat donne également à ce dernier la possibilité de vivre dans le logement concerné jusqu’à sa mort. À part cela, l’acheteur devrait également lui verser tous les mois une rente viagère dont le montant est fixé au préalable dans le contrat.

Contrairement à une vente immobilière classique, le calcul du capital à verser pour un viager occupé est un peu particulier. En plus de considérer la valeur vénale du bien, il faut également estimer le montant du bouquet ainsi que les rentes.

Quelles sont les particularités du viager occupé ?

Contrairement au viager libre, avec un contrat de viager occupé, le crédirentier peut vivre dans son logement qu’il a mis en vente jusqu’à la fin de sa vie. Aussi, avant la signature du contrat, il doit percevoir un bouquet qui est une forme d’acompte.

  • Le DUH

Avec le viager occupé, le vendeur jouit du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Même si techniquement, il n’est plus propriétaire de son logement, il peut continuer à y vivre. Considérer comme un locataire à vie, il ne paie aucun loyer, car cela est décoté au préalable lors de l’estimation du coût du contrat.

  • Le bouquet et la rente viagère

Dans un contrat de viager, le versement d’un bouquet est toujours systématique. Par ailleurs, il y a également les rentes viagères que le débirentier doit honorer jusqu’au jour du décès du crédirentier.

Comment calculer le bouquet d’un viager occupé ?

Actuellement, aucun texte ne stipule la définition de la valeur du bouquet. Pour un achat en viager libre, il peut représenter jusqu’à 30% de la valeur vénale de la propriété mise en vente. Contrairement à cela, pour un viager occupé, comme le vendeur jouit du DUH, le montant du bouquet pourrait être estimé entre 15 et 20 % de la valeur vénale du bien immobilier.

Comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier en viager occupé ?

Dans le cadre de viager occupé, le calcul de la valeur vénale du logement concerné est d’une importance capitale. Pour faire le calcul, il faut prendre en considération de nombreuses variables. Tout d’abord, il faut se référer sur la ville et le quartier où le bien est établi. À partir de cela, on peut alors corréler le coût du bien avec le prix du marché. À part cela, l’état du bien ainsi que ses spécificités comptent également beaucoup. Enfin, d’autres indicateurs comme les charges de copropriété peuvent également influer sur son prix approximatif. Très souvent, pour plus d’impartialité, les deux parties font recours à un notaire ou un cabinet d’expertise immobilière pour la définir.

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Quelle est la formule pour calculer la rente viagère pour un viager occupé ?

Dans un contrat de viager, la définition de la rente viagère reste relativement compliquée. Pour faire court, afin de faire le calcul, il faut malheureusement estimer la durée de vie moyenne du crédirentier. Pour cela, on se réfère très souvent aux tables de mortalité. Ensuite, on devrait également définir le coefficient diviseur ou coefficient INSEE. À titre d’exemple, pour un crédirentier de sexe masculin qui est âgé de 81 ans, ce coefficient serait de 8.6 en moyenne. Par rapport à cela, donc, on peut estimer que le débirentier aurait à verser une rente mensuelle au vendeur pour une période de 8.6 années.

Comment faire le calcul du coût total pour un achat en viager occupé ?

Pour faire le calcul du coût total d’un achat en viager occupé, il faut considérer les variables suivantes :

  • Valeur vénale du bien
  • Montant du bouquet
  • Montant du DUH
  • Montant total des rentes viagères

Pour faire plus simple et bien comprendre comment on fait le calcul, le mieux c’est de faire une illustration :

Pour un bien immobilier estimé à 500 000 euros, si le crédirentier est âgé de 81 ans, il faut avant tout prévoir un bouquet de 100 000 euros. Aussi, si on se base sur un coefficient INSEE de 8.6 et que le loyer estimatif du bien est de 1 000 euros, le DUH s’élèverait alors à 103 200 euros. Ensuite, pour obtenir la valeur de la rente, il faut utiliser la formule suivante :

Rente viagère annuelle = Valeur vénale – (bouquet + DUH) / le coefficient INSEE.

Pour notre exemple, le total du capital à rembourser s’élèverait alors à 296 200 euros, soit 2 875 euros pour la rente mensuelle. En tout, le coût total de l’investissement s’élèverait à 396 200 euros pour un bien estimé à 500 000 euros.   

Pourquoi le viager occupé est-il avantageux pour les deux parties ?

En théorie, un contrat de viager occupé pourrait être bénéfique aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Du côté du crédirentier, en plus de percevoir un bouquet qui peut permettre le financement de divers projets, il percevra également un revenu constant à vie grâce aux rentes viagères. En outre, ce qui est très intéressant, c’est que les rentes perçues peuvent faire l’objet d’un abattement d’impôt de 30 à 70%. Par ailleurs, outre les petits travaux d’entretien (plomberie, électricité, chauffage…), le vendeur n’aurait pas à se préoccuper du paiement de la taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures, des grands travaux et charges de copropriété s’il y a lieu.

Pour l’acheteur, en plus de quelques avantages fiscaux, il pourrait profiter d’une acquisition minorée. En effet, à la fin du contrat, il pourrait acheter le bien sur un prix inférieur à 30 ou 50% de celui du marché. À part cela, c’est également une meilleure alternative au crédit immobilier qui nécessite souvent des formalités très compliquées (assurance emprunteur, évaluation de taux d’endettement, questionnaire de santé…).

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Quels sont les risques avec le viager occupé ?

Bien que le viager occupé puisse offrir de nombreux avantages considérables, ce n’est pas sans risque. Effectivement, comme il se base sur des évènements aléatoires, il peut potentiellement générer une perte pour deux parties.

  • Les risques pour l’acheteur

Ce qui est un peu contraignant avec un achat en viager occupé, c’est qu’obligatoirement, l’acquéreur doit parier sur la mort rapide du crédirentier. En effet, s’il reste en vie plus longtemps que prévu, les pertes du débirentier seront considérables. À part cela, lors d’un contrat de viager occupé, il ne faut surtout pas négliger les charges propriétaires. De plus en plus chères, le fait de les négliger peut tout à fait altérer la rentabilité de l’acquisition. Enfin, ce qui est un peu embêtant avec le contrat de viager, c’est la présence de principe d’aléa qui peut conduire à l’annulation du contrat si jamais le vendeur décède avant les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique.

  • Les dangers pour le vendeur

Effectivement, le vendeur court également quelques risques. Tout d’abord, en cas de décès trop prématuré, le bien pourrait être vendu à 50% inférieur de sa valeur initiale. En outre, il y a également le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Même si une clause résolutoire est prévue dans le contrat, elle ne peut fournir une réelle garantie au vendeur du bien.

Quelles sont les alternatives du viager occupé ?

Si vous trouvez le viager occupé trop contraignant, n’oubliez pas qu’il existe aujourd’hui quelques autres alternatives. Au lieu d’opter pour ce type de contrat, vous pouvez alors tabler sur :

Avec le viager libre, le crédirentier ne jouit plus du DUH. À cet effet, l’acquéreur pourrait alors soit habiter dans le logement qu’il a acquis, soit le mettre en location. Toutefois, en l’absence du DUH, le coût de la rente et du bouquet serait un peu plus élevé.

Le viager en nue-propriété est un contrat qui offre au vendeur un DUH ainsi qu’un droit d’usufruit. À ce titre, l’acquéreur pourrait alors déduire ces privilèges et de faire une acquisition plus minorée qu’avec un achat en viager occupé. Comme autre avantage, il est dispensé de payer les charges propriétaires.  

Pour prévenir les impayés, le viager sans rente pourrait également être intéressant. Consistant à payer l’intégralité du capital en un seul bouquet, il offre la possibilité au vendeur d’avoir un important moyen pour financer des projets tout en ayant la prérogative d’habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Plus équitable, le viager à terme a pour but de définir au préalable une rente viagère fixe. Dans ce cas précis, même si l’espérance de vie du vendeur se rallonge, à la fin du contrat, l’acquéreur ne paie plus de rente et dispose le droit d’usus, de fructus et d’abusus sur le bien immobilier.