Prêt viager hypothécaire : caractéristiques, principe et fonctionnement

Prévu par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, le viager hypothécaire peut permettre à un sénior de contracter plus facilement un prêt pour financer différents projets. Un peu particulier, tout comme un contrat de viager classique, il peut concerner une résidence principale ou secondaire ou encore un logement mis en location.

Commercialisé par des établissements financiers spécialisés, ce prêt est accessible à toute personne de plus de 60 ans qui dispose d’un patrimoine immobilier non gagé et non hypothéqué. Ne nécessitant aucune assurance prêt, en cas de décès de l’emprunteur, le crédit pourrait être transmis à son héritier.

Prêt viager hypothécaire : c’est quoi exactement ?

Généralement, rares sont les assureurs qui proposent une assurance emprunteur à une personne de plus de 60 ans. Individu à risque, pour permettre aux séniors de jouir du droit d’obtenir un crédit, l’État a proposé depuis 2006, le prêt viager hypothécaire. Très similaire à un prêt in fine, ce type de crédit n’est pas amortissable. Par ailleurs, ce qui est intéressant avec ce concept, c’est que l’établissement financier peut bénéficier d’une meilleure garantie grâce à l’hypothèque du logement.

Comment fonctionne le viager hypothécaire ?

Bien que le viager hypothécaire soit un peu particulier, son fonctionnement reste très simple et n’exige pas beaucoup de critères d’éligibilité. Le seul prérequis est d’être propriétaire d’un bien immobilier.

Condition d’obtention

Avec un crédit immobilier classique, il faut passer par toute une formalité. En plus d’analyser les revenus de l’emprunteur ainsi que son taux d’endettement, il faut également procéder à des séries de questionnaires santé. En choisissant le viager hypothécaire par contre, toutes ces démarches ne sont pas nécessaires, car la banque ou l’établissement de crédit dispose déjà d’une garantie.

Modalité de remboursement

Pour rembourser un crédit viager hypothécaire, l’emprunteur dispose de 3 options. Tout d’abord, le remboursement du prêt pourrait se faire par le biais de la revente du bien hypothéqué. Sous condition, avant d’entreprendre cette formalité, l’emprunteur doit obligatoirement notifier sa banque et lui communiquer le prix de vente du bien. À part cela, comme ce type de crédit est similaire à un prêt in fine, il est tout à fait possible d’effectuer un remboursement anticipé. Pouvant se faire de manière partielle ou dans son intégralité, le montant ne doit toutefois pas être inférieur à 10% du capital. En outre, il faut également prévoir le versement d’une indemnité de remboursement anticipé ou RIA. Enfin, si jamais l’emprunteur décède et qu’il n’a pas un co-emprunteur (conjoint ou héritier), pour rembourser le prêt, la banque saisit le bien en question et le contrat touche automatiquement son terme.

Type de bien immobilier concerné

Un viager hypothécaire peut concerner un appartement en copropriété ou une maison individuelle neuve ou ancienne. Pouvant s’agir de résidence principale ou secondaire, un logement en location est également compatible avec ce prêt. En revanche, les biens à usage professionnel ou mixte sont dispensés de ce régime de garantie hypothécaire. À part cela, il est également impossible de contracter ce type de crédit viager s’il s’agit d’un terrain ou d’un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Différences entre viager, hypothèque et prêt viager hypothécaire

Avec les termes viager et hypothèque, on peut très vite tomber dans la confusion. Cependant, entre une hypothèque classique, un viager et un viager hypothécaire, il y a plusieurs différences.

Les particularités du viager

Le viager est un contrat de vente qui peut se faire entre des particuliers ou entre un particulier et un investisseur institutionnel. Pouvant avoir différentes caractéristiques (viager libre, viager occupé, viager sans rente…), son principe se base sur l’acquisition d’un bien moyennant le versement d’un bouquet ainsi que le paiement d’une rente viagère mensuelle. En fonction de la nature du contrat, le vendeur ou le crédirentier pourrait continuer à occuper le logement jusqu’à la fin de sa vie ou le mettre à la disposition du débirentier ou de l’acheteur.

Les spécificités de l’hypothèque

L’hypothèque proprement dite est assez différente du viager hypothécaire. Ce concept peut concerner tout individu propriétaire d’un logement et constitue une alternative à l’assurance emprunteur. Dans le cas où ce dernier ne parviendrait pas à rembourser ses prêts et qu’aucun accord à l’amiable n’est trouvé, la banque ou l’établissement de crédit peut procéder à la saisie du bien et le mettre en vente afin de rembourser le crédit.

Quelles sont les obligations de l’emprunteur ?

Même si le fonctionnement d’un prêt viager hypothécaire est assez souple, l’emprunteur est tout de même tenu par certaines obligations :

Entretien périodique du bien immobilier

Obligatoirement, l’emprunteur devrait se charger des entretiens périodiques du logement (peinture, portes, fenêtre, jardin, plomberie, installation électrique…). En outre, suivant certaines circonstances, il pourrait également être amené à entreprendre des travaux de rénovation comme le changement de toiture ou le changement de façade.

Notifier la banque lors d’une mise en location

Si pendant le prêt, l’emprunteur décide de mettre en location le bien immobilier, il faut obligatoirement informer la banque ou l’établissement de crédit. Par ailleurs, même si l’assurance habitation n’est pas forcément obligatoire, le prêteur pourrait l’imposer.

Montant et durée d’un prêt viager hypothécaire 

Pour le montant du crédit ainsi que sa durée, l’emprunteur dispose d’un choix assez large. Cependant, il convient toutefois de se baser sur certains indicateurs.

Comment estimer le montant du prêt ?

Contrairement à un crédit immobilier qui est très dépendant du revenu et de la capacité d’emprunt de l’emprunteur, avec le prêt viager hypothécaire, il n’y a aucun plafond sur le montant que l’on peut accorder. Néanmoins, ce dernier ne devrait pas excéder les 75% de la valeur vénale du logement. Pour effectuer l’estimation, le prêteur se base avant tout sur le prix du marché de l’immobilier local. Ensuite, il se porte également sur l’analyse de l’état de la maison ou de l’appartement ainsi que ses différentes spécificités (surface totale occupée, nombre de pièces, garage, jardin, terrasse, isolation et performance énergétique…). Effectuée par un expert en immobilier missionné par la banque, dans la grande majorité des cas, son expertise est incontestable.  

Quelle est la durée d’un viager hypothécaire ?

Contrairement à d’autres types de crédit comme le crédit à la consommation, crédit auto ou crédit immobilier, avec un prêt viager hypothécaire, aucun texte ne prévoit la durée maximale. Et comme il a été indiqué plus en haut, l’emprunteur dispose de 3 options pour effectuer le remboursement de son prêt. En revanche, s’il ne souhaite pas céder son logement au prêteur, en cas de décès, les héritiers de l’emprunteur peuvent prendre le relai pour honorer le prêt. Enfin, en ce qui concerne le taux d’intérêt, il peut être fixé de manière très libre même si dans la majorité des cas, il reste assez élevé.

Qu’est-ce qu’on peut financer avec un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un crédit non affecté. À cet effet, l’emprunteur n’est pas tenu de justifier à la banque l’utilisation du capital emprunté.

Projet personnel

Avec un crédit viager hypothécaire, en fonction de son montant, vous avez la possibilité de financer vos projets personnels. Par ailleurs, vous pouvez également utiliser le crédit pour financer les études de vos petits-enfants ou autres projets de ce type.

Voyage

Pour ceux qui souhaitent profiter de leur retraite, un viager hypothécaire reste également une meilleure alternative pour financer un voyage ou bien effectuer l’acquisition d’une nouvelle voiture.

Projet immobilier

Bien évidemment, si le montant le permet, il est également possible d’utiliser le crédit viager hypothécaire dans le but de financer un projet immobilier comme l’achat ou la construction d’une maison.

Les formalités pour demander un crédit viager hypothécaire

Pour demander un crédit viager hypothécaire, il faut avant tout se rendre dans un établissement spécialisé. Après cette étape, il faut choisir le mode de remboursement (remboursement du crédit au décès de l’emprunteur, remboursement périodique ou remboursement anticipé) ainsi que la valeur approximative du crédit. Ensuite, avant la signature du contrat, le prêteur pourrait procéder à l’expertise du logement afin d’estimer sa valeur. Une fois cela fait, la banque communique alors le montant qu’elle peut mettre à disposition de l’emprunteur avec toutes les conditions relatives au crédit ainsi que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Pour finir, l’emprunteur devrait alors monter un dossier (copie d’une pièce d’identité valide, titre de propriété du logement concerné, Copie du livret de famille, les informations et coordonnées du coemprunteur s’il y a lieu…), signer le contrat et recevoir le fond sur son compte.