Viager vente à terme : spécificités, caractéristiques, avantages et inconvénients

Le viager est une forme d’acquisition immobilière qui peut à la fois proposer des avantages et des inconvénients. Il se base sur l’achat d’un bien immobilier contre un bouquet et une rente viagère. Pour un contrat de viager classique, il faut toujours parier sur le décès prématuré du vendeur pour faire des bénéfices. Contrairement à cela, si le crédirentier reste envie après l’atteinte du seuil établi, en faisant le calcul du coefficient diviseur, le débirentier pourrait faire une perte conséquente.

Pour prévenir ces aléas, au lieu d’un contrat de viager traditionnel, l’idéal serait d’opter pour un viager à terme. Plus bénéfique pour les deux parties, le contrat de vente peut se faire en viager à terme libre ou viager à terme occupé.

La vente à terme et viager par définition

Le viager à terme est un contrat très particulier. Moins dépendant des événements aléatoires comme le décès prématuré ou décès tardif du crédirentier, avec une vente à terme, il est possible de connaitre au préalable le montant du contrat. Toutefois, tout comme un contrat de viager traditionnel, avant la signature de l’acte authentique, l’acheteur est tenu de verser un bouquet ainsi qu’une rente viagère ponctuelle (mensuelle ou trimestrielle). À part cela, il pourrait être à la fois compatible pour un contrat de viager libre ou occupé.

Différences entre vente à terme et autres types de contrats de viager

Entre une vente à terme et les autres types de contrats de viager, il existe quelques différences. En effet, en fonction de la nature du contrat, les conditions peuvent varier.

Viager traditionnel

Pour un viager traditionnel, on estime préalablement la valeur du bouquet initial ainsi que la rente qu’il faut verser. Toutefois, contrairement à une vente à terme, la rente viagère est versée par l’acheteur au crédirentier jusqu’à son décès.

Viager sans rente

Autre alternative au viager classique, le viager sans rente est assez similaire à une vente à terme. Par contre, la différence, c’est que l’intégralité du capital dit être payée au moment de la signature du contrat.

Quels sont les différents types de viager à terme ?

Actuellement, il existe deux types de contrat de viager à terme. Suivant votre préférence donc, vous pouvez opter entre :

Une vente à terme occupée

Dans ce cas précis, le crédirentier dispose du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) jusqu’à la fin du contrat. Lorsque le capital n’est pas encore remboursé dans son intégralité donc, il peut continuer à occuper son logement. Toutefois, contrairement à un viager en nue-propriété, le vendeur est dispensé du droit de l’usufruit. De ce fait, en aucun cas, il ne pourrait mettre en location le logement concerné.  

Et une vente à terme libre

Pour une vente à terme libre, après la signature de l’acte authentique devant le notaire et la réception du bouquet, le vendeur perd son DUH. À cet effet, l’acquéreur peut tout de suite occuper les lieux. En plus d’habiter dans le logement concerné par la vente, il dispose également du droit d’usus et de fructus. En revanche, contrairement à la vente à terme occupé, comme le vendeur n’aura plus de toit où vivre, l’acheteur paiera un bouquet et une rente viagère un peu plus élevés.

Comment calculer le montant d’un viager à terme ?

Pour faire le calcul du prix d’une maison ou d’un appartement avec un contrat de viager à terme, il faut prendre en considération quelques variables. Tout d’abord, il faut se porter sur la valeur vénale du bien en question. Pour l’effectuer, on doit se porter sur le prix du marché en se référant sur le court des biens locaux. Par ailleurs, il peut également se définir suivant les spécificités du bien (performance énergétique, nombres de pièces, superficie, équipements…). Outre ces indicateurs, on doit également se focaliser sur le coefficient diviseur qui se fait par le biais de l’analyse des tables de mortalité.

La valeur du bouquet

En ce qui concerne la valeur du bouquet, elle peut dépendre de la nature du contrat. Pour un viager à terme occupé, le bouquet devrait représenter entre 10 et 20 % de la valeur vénale du logement. En outre, s’il s’agit d’une vente à terme libre, il pourrait aller de 20 à 30 %.

Le calcul de la rente

Pour définir la rente, il faut se fier sur le coefficient diviseur qui estime de manière approximative l’espérance de vie du vendeur. À titre d’exemple, pour un crédirentier de sexe masculin âgé de 81 ans, ce coefficient serait en moyenne aux alentours des 8.6 années. De ce fait, si on se réfère à cet indicateur, le débirentier devrait lui verser une rente pendant une période de 8.6 années. Au terme de cette période, si ce dernier reste envie, l’acheteur devient entièrement propriétaire du logement. Et s’il s’agit d’un viager à terme occupé, obligatoirement, il devrait libérer les lieux.

Quels sont les avantages d’un viager à terme ?

Ce qui est intéressant avec un viager à terme, c’est qu’il est souvent à la fois bénéfique pour les deux parties. Outre la réduction des risques, cela peut également ouvrir à d’autres avantages comme un abattement fiscal.

Avantages pour l’acheteur

• Faire une acquisition minorée : en optant pour une vente à terme, l’acheteur peut jouir d’une acquisition minorée. En effet, un contrat de viager à terme pourrait très facilement lui permettre d’acheter un bien immobilier jusqu’à  50% moins cher par rapport au prix du marché.
• Absence de risque de perte : dans le cadre du viager, le malheur de certains fait le bonheur des autres. Toutefois, avec un viager à terme, le débirentier n’aurait rien à craindre même si le vendeur survit plus longtemps que prévu. De ce fait, il ne risque en aucun cas de faire une perte financière. En plus de ce privilège, ce type de contrat ouvre également à des avantages fiscaux comme la réduction des frais de mutation.
• Durée d’occupation des lieux déterminés au préalable : l’autre atout de la vente à terme, c’est que l’on peut prévoir au préalable la durée d’occupation des lieux. À cet effet, l’acheteur pourrait alors mieux définir les projets concernant le logement (le convertir en résidence principale ou secondaire, le mettre en location, le vendre…).

Avantages pour le vendeur

• Réception des rentes même après le décès : dans un viager classique, le contrat arrive à son terme lorsque le vendeur décède. En conséquence, le débirentier devient propriétaire du logement et ne verse plus de rente viagère. Grâce à une vente à terme par contre, même si le crédirentier décède de manière prématurée, ses héritiers désignés pourraient toujours percevoir les rentes jusqu’à la fin du contrat.
• Être dispensé des taxes : incluses dans les rentes perçues, le vendeur peut faire l’objet d’une exonération ou d’un abattement fiscal qui pourrait aller de 30 à 70%. Par ailleurs, s’il a opté pour un contrat de viager occupé, pendant toute la période où il vit dans le logement, il ne paie plus la taxe foncière et la taxe d’habitation. Aussi, s’il s’agit d’un bien établi dans un immeuble, la charge de copropriété serait versée par l’acheteur. Enfin, tous les grands travaux (changement de toiture, rénovation de la façade, remise aux normes des installations électriques, travaux d’isolation…) imputables au bien immobilier sont entièrement à la charge du débirentier.
• Bénéficier d’un revenu régulier : après la signature du contrat de viager, le vendeur perçoit tout de suite un bouquet. Avec ce fond, il pourrait alors financer différents projets personnels. Aussi, grâce aux rentes viagères, il bénéficie également d’un revenu régulier pendant plusieurs années et parfois même durant toute sa vie s’il décède avant l’échéance du contrat.

Quels sont les risques et dangers d’un contrat de vente à terme ?

Bien que le contrat de vente à terme puisse être très avantageux, il pourrait tout de même renfermer certains risques. Pour l’acheteur par exemple, si l’on se fie au coefficient diviseur, un contrat classique reste largement plus rentable qu’une vente à terme. À part cela, l’autre gros risque reste l’insolvabilité. Si avec un crédit immobilier, l’acheteur ne parvient pas à honorer les mensualités pour diverses raisons (perte d’emploi, invalidité partielle ou totale, baisse de revenu…), l’assurance emprunteur peut tout de suite prendre le relai.

En revanche, avec un viager à terme, le débirentier ne dispose d’aucune garantie destinée pour cet effet. En conséquence, si les rentes viagères ne sont pas correctement versées, le crédirentier peut saisir la justice pour annuler le contrat ou demander une majoration, car en principe, cela devrait être prévu dans les clauses résolutoires du contrat de viager. Enfin, il convient également de souligner qu’une mauvaise estimation du bien et du coefficient diviseur pourrait considérablement altérer la rentabilité de l’investissement.