Le viager est une forme particulière de vente immobilière où l’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’à son décès. Il existe principalement deux types de viagers : le viager libre et le viager occupé. Dans un viager libre, l’acheteur peut immédiatement occuper le bien. Le viager occupé se distingue par le fait que le vendeur conserve le droit de jouissance du bien jusqu’à son décès. Dès lors, la question se pose : peut-on habiter dans un viager occupé ?
Qu’est-ce qu’un viager occupé ?
Un viager occupé implique que le vendeur, appelé crédirentier, reste dans son logement après la vente. Il conserve ce droit de manière viagère, c’est-à-dire jusqu’à la fin de sa vie.
Ce droit de jouissance peut inclure l’usage personnel du bien ou, dans certains cas, sa location. Pour l’acheteur, également appelé débirentier, cela signifie qu’il n’aura pas accès à l’usage du bien tant que le vendeur est vivant. On ne peut donc pas vivre dans un viager occupé.
Les droits et obligations du vendeur et de l’acheteur
Dans un viager occupé, le vendeur continue d’occuper le bien, mais cela s’accompagne d’obligations. Par exemple, il doit entretenir le bien, c’est-à-dire réaliser les réparations courantes. Cependant, les grosses réparations, appelées réparations locatives, sont souvent à la charge de l’acheteur. Les conditions précises sont définies dans le contrat de vente.
L’acheteur, de son côté, paie un bouquet, c’est-à-dire un capital initial versé au moment de la vente, ainsi qu’une rente viagère mensuelle ou annuelle. Cette rente est calculée en fonction de l’âge du vendeur, de son espérance de vie, et de la valeur du bien (voir notre article sur le calcul du viager occupé). L’acheteur peut ainsi devenir propriétaire d’un bien immobilier à un coût initial réduit, mais il ne pourra l’occuper qu’après le décès du vendeur.
Peut-on habiter le bien avant le décès du vendeur ?
La réponse à cette question est claire : non, l’acheteur ne peut pas habiter dans le bien tant que le vendeur est en vie. Ce principe est au cœur même du concept de viager occupé. Le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation, et ce droit est inaliénable tant qu’il est en vie. L’acheteur ne peut donc pas demander au vendeur de quitter les lieux, même s’il en a besoin.
Cela dit, certaines situations spécifiques peuvent être parfois négociées. Par exemple, si le vendeur doit quitter le bien pour des raisons de santé ou pour aller vivre en maison de retraite, il pourrait accepter de libérer la maison ou l’appartement avant son décès. Mais ces cas restent exceptionnels et nécessitent un accord mutuel entre les deux parties.
Les avantages et les inconvénients pour l’acheteur
L’avantage principal est la possibilité d’acquérir un bien à un prix souvent nettement inférieur à sa valeur marchande. Le bouquet initial est généralement moins élevé qu’un achat classique, et la rente viagère peut, selon les circonstances, être relativement modeste.
Mais l’acheteur doit être conscient des inconvénients. D’une part, il n’aura pas la jouissance immédiate du bien. Il doit attendre le décès du vendeur pour en prendre possession, une situation qui peut s’étendre sur plusieurs années, voire décennies. De plus, l’acheteur prend un risque financier en pariant sur l’espérance de vie du vendeur, un élément incertain.
Les cas spécifiques de cohabitation
Dans certains cas, la cohabitation peut être envisagée, mais cela reste extrêmement rare. Par exemple, si l’acheteur est un proche du vendeur et qu’ils ont une relation de confiance, ils pourraient envisager une cohabitation. Cependant, cela nécessite un accord explicite et doit être encadré légalement pour éviter tout litige. Un contrat spécifique pourrait stipuler les conditions de la cohabitation, mais cela reste l’exception plutôt que la règle.
Conclusion
En résumé, l’habitation dans un viager occupé par l’acheteur est impossible tant que le vendeur est en vie. Le viager occupé implique un droit de jouissance du vendeur qui demeure jusqu’à son décès. L’acheteur, en contrepartie d’un prix d’achat réduit, accepte de ne pouvoir occuper le bien qu’à la disparition du crédirentier. Ce type d’achat immobilier s’adresse donc à des investisseurs patients, prêts à attendre pour bénéficier pleinement de leur acquisition.