Viager occupé : principe, prix, avantages et inconvénients

En matière de contrat de viager, le viager occupé représente près de 90% des cas. Pour ce type de transaction, suite à la signature du contrat de vente, le crédirentier ou le vendeur peut continuer à occuper le logement mis en vente. Aussi, c’est seulement au moment de son décès que l’acquéreur ou débirentier pourrait jouir du droit d’usus, de fructus et d’abusus sur le bien.

Pouvant être avantageux pour les deux parties, avec un contrat de viager occupé, l’acheteur peut payer un bouquet et des rentes moins conséquents. Pour le vendeur, le plus grand avantage de ce contrat, c’est qu’en plus de percevoir une rente mensuelle, il pourrait toujours avoir un toit où vivre.

Quelles sont les règles qui s’appliquent au contrat de viager occupé ?

Les règles qui s’appliquent à une vente immobilière en viager occupé sont quasiment les mêmes qu’avec un contrat de viager libre. En effet, seule la nature du contrat diffère les deux.

Signer l’acte authentique devant un notaire

Tout comme n’importe quelle transaction immobilière, l’établissement d’un contrat en viager occupé devrait se faire en présence d’un notaire. Systématiquement donc, c’est au débirentier ou l’acheteur de verser les frais destinés pour cet effet (émolument du notaire,  acte d’état civil, timbres fiscaux…). Une fois la vente conclue donc, le contrat devient alors un acte authentique.

Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)

Contrairement au viager libre qui offre immédiatement le droit d’usufruit au débirentier, le vendeur jouit toujours d’un DUH. Droit réel, il détient la prérogative d’occuper le bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie. Toutefois, en fonction des changements comme le rachat du contrat ou du bien par un tiers, ce droit pourrait faire l’objet d’une révision.

Respecter le principe d’aléa

Obligatoirement, un contrat de viager occupé doit respecter le principe d’aléa. Prévu par l’article 1964 du Code Civil, le viager, qu’il soit occupé ou libre devrait toujours se baser sur des évènements non prévisibles. À cet effet, si le crédirentier tombe gravement malade ou qu’il est mourant, la vente ne pourrait pas se faire. À part cela, le contrat pourrait également devenir nul si jamais le décès du crédirentier survient subitement dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente.

Quels sont les avantages d’un contrat de viager occupé ?

En optant pour un viager occupé, le vendeur, comme l’acheteur, peut jouir de nombreux avantages. Outre les privilèges fiscaux, les deux pourraient également bénéficier de certains atouts.

Avantages pour le crédirentier

• Jouir d’une rente à vie : contrairement à un viager à terme, avec le viager occupé, le crédirentier peut percevoir une rente viagère jusqu’à la fin de sa vie. En fonction du contrat, le versement peut s’effectuer de manière mensuelle ou trimestrielle.
• Profiter d’un avantage fiscal : comme il s’agit d’un revenu, la rente viagère est déductible d’impôt. Toutefois, contrairement à un revenu locatif, le crédirentier peut bénéficier de certains abattements fiscaux. En fonction de son âge, l’abattement peut s’élever de 30 à 70%.
• Ne plus payer les taxes et les charges sur le logement : effectivement, même si le vendeur jouit du DUH, les taxes concernant le bien immobilier ne seraient plus à sa charge, dont la taxe d’habitation et la taxe foncière. Par ailleurs, s’il s’agit d’un appartement établi dans un immeuble en copropriété, ce dernier n’aura plus à verser les cotisations imposées par le syndic. Enfin, l’assurance habitation est également imputée au débirentier.
• Ne pas être en charge des grands travaux : comme le crédirentier continue d’occuper le logement vendu sous contrat de viager, il serait tout de même tenu des petits travaux de dépannage comme la plomberie, le chauffage et l’électricité. En revanche, pour ce qui est des grands travaux pouvant impliquer la modification de la façade de la maison, des toitures ou de l’isolation, c’est au rôle du débirentier de les prendre en main.
• Financer d’autres projets avec le bouquet : outre les rentes mensuelles qui font office de revenu régulier, avec le bouquet acquis lors de la signature du contrat de vente, le débirentier est en mesure de financer différents projets comme les études de ses petits-enfants ou des projets de voyage.

Avantages pour le débirentier

• Devenir propriétaire d’une bien sans faire un crédit : dans la grande majorité des cas, pour devenir propriétaire d’une habitation individuelle ou d’un appartement, il faut toujours recourir à un crédit immobilier. En plus de considérer l’apport et monter un plan financer, il faut également penser à l’assurance prêt qui pourrait coûter très cher. Contrairement à cela, avec l’achat en viager, on peut être dispensé de prêt et devenir entièrement propriétaire du logement au moment du décès du crédirentier.
• Bénéficier d’un avantage fiscal : comme autre avantage par rapport à un prêt, avec un contrat de viager occupé, l’acquéreur peut jouir de certains avantages fiscaux. Non négligeables, en plus de cette prérogative, les charges à prévoir peuvent rester constantes avec ce type de contrat.
• Payer une rente plus intéressante : avec un viager libre qui lui offre le droit d’usufruit sur le bien immobilier, l’acheteur doit payer des rentes plus cher ainsi qu’un bouquet assez conséquent. Mais en optant pour un viager occupé, il pourrait payer moins de charges.

Comment faire le calcul d’une vente immobilière en viager occupé ?

Contrairement à une vente immobilière classique, le calcul d’un contrat en viager occupé reste assez complexe. En plus de tenir compte du prix du marché immobilier local ainsi que l’état de l’habitation, il faut également considérer le coefficient diviseur et le montant du bouquet.

L’estimation du bouquet

Pour une vente viagère occupée, le montant du bouquet pourrait s’élever à hauteur de 10 à 20% de la valeur vénale du bien en question. Pour un contrat de viager libre par contre, le bouquet pourrait valoir jusqu’à 30% de la valeur estimative du logement.

La définition du montant de la rente

Pour connaitre le montant de la rente, il faut se baser sur les tables de mortalité. Principalement utilisées dans le domaine de l’assurance, on peut tout à fait déduire le montant de la rente mensuelle avec cette méthode. À titre d’exemple, pour un crédirentier de sexe masculin âgé de 80 ans au moment du contrat, l’estimation moyenne de son espérance de vie se situerait entre 8.5 à 8.6 années. À cet effet, en faisant le calcul entre cet indicateur ainsi que la différence entre la valeur du bien et le bouquet, on peut alors déduire le montant de rente mensuelle à verser.

Le coût total d’un viager occupé

Pour vous permettre d’avoir un exemple plus précis, voici une petite illustration. Pour un bien immobilier estimé à 200 000 euros, le bouquet pourrait s’élever à 20 000 euros et 1 750 euros par mois pour la rente.

Quelles sont les clauses d’un contrat de viager occupé ?

Pour prévenir tout problème ou litige qui pourrait conduire jusqu’à la saisie de la justice, les clauses d’un contrat de viager occupé doivent être précises et claires.

Clause résolutoire

Pour ce cas, il doit clairement stipuler les conséquences (annulation du contrat, majoration des impayées…) qui résultent d’un non-paiement de la rente viagère mensuelle. À part cela, il pourrait également concerner le non-règlement des différentes charges liées à l’habitation (taxes, charge de copropriété, travaux de rénovation…).

Clause de révision de la rente

Conformément à l’arrêté du 23 décembre 2022, la revalorisation de la rente viagère devrait être fixée à 5.4%. En revanche, ce taux pourrait varier en fonction des ententes effectuées au préalable entre le vendeur et l’acheteur sans pour autant sortir du cadre de la loi bien évidemment.

Clause de rachat

Tout comme le viager libre, un contrat de vente en viager occupé peut faire l’objet d’un rachat. À cet effet, le vendeur peut garder l’obligation de versement de la rente ou l’imposer au nouvel acquéreur. À part cela, le contrat peut également prévoir une clause qui rend les deux parties des codébirentiers.

Quels sont les éventuels inconvénients du viager occupé ?

Bien que le viager occupé renferme de nombreux avantages, il peut toutefois représenter des inconvénients qui pourraient être dommageables aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier.

• Un investissement incertain pour l’acheteur : comme le viager se base sur des événements incertains, si le décès du vendeur ne survient qu’après des années suivant le coefficient diviseur prévu à l’avance, l’acheteur pourrait recourir à une perte.
• Une perte considérable pour le vendeur en cas de décès prématuré : pour le vendeur, le risque avec le viager occupé, c’est que si son décès est trop prématuré, la cession du bien se ferait alors avec un montant bien inférieur à la valeur du bien immobilier mis en vente.