Le viager est une transaction immobilière un peu particulière. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur, c’est-à-dire le débirentier ne verse pas la totalité du capital, mais procure tout simplement un bouquet au crédirentier ou le vendeur. Pendant une période indéterminée et plus précisément jusqu’au décès du vendeur, l’acheteur doit verser une rente mensuelle ou trimestrielle.
En matière de viager, il y a ce que l’on appelle le viager libre. Moins courant que le viager occupé, il pourrait représenter de nombreux avantages autant pour le vendeur que pour l’acheteur. Toutefois, ce type de contrat peut également renfermer quelques inconvénients.
Sommaire :
Quels sont les atouts d’un contrat de viager ?
Contrairement à une vente immobilière classique, le viager permet à l’acheteur de ne pas acquérir un bien immobilier au comptant. Bien plus souple que le recours à un crédit immobilier, avec le viager, on ne pense pas à l’assurance ni aux fluctuations du taux d’intérêt. Du côté du crédirentier, en plus du bouquet qu’il perçoit au moment de l’achat, le contrat de viager pourrait lui permettre de s’assurer un revenu régulier jusqu’à sa mort.
Quelles sont les particularités du viager libre ?
Lors d’une vente en viager, si l’on opte pour le viager libre, une fois l’acte authentique signé et approuvé par le notaire, le débirentier pourrait occuper les lieux dans l’immédiat. En revanche, avec un viager occupé, l’acheteur ne jouit du droit d’usus et de fructus sur le bien que lorsque le crédirentier décède. L’autre différence entre le viager libre et viager occupé, c’est que le bouquet ainsi que les rentes peuvent être un peu plus élevés du fait que le crédirentier n’a plus le droit de vivre dans le bien immobilier en question.
Le viager libre est-il concerné par le principe d’aléa ?
Quelle que soit la forme du contrat, qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, il est toujours soumis à un principe d’aléa. Par rapport à cela, le décès du crédirentier devrait obligatoirement être imprévisible. Si le vendeur est mourant ou est très malade, le contrat doit être annulé. De même, si jamais le décès de ce dernier survient 20 jours après la signature de l’acte de vente, ses proches peuvent saisir le tribunal pour demander l’annulation du contrat.
Quelle est l’autre alternative au viager libre et occupé ?
En dehors du viager libre et viager occupé, il y a aussi ce que l’on appelle le viager à terme. Plus prévisible, le versement de la rente est fixé suivant un calendrier planifié au préalable. De ce fait, si le vendeur décède avant les échéances, les héritiers de ce dernier pourraient toujours percevoir les restes de la rente. Par ailleurs, s’il s’agit d’un contrat de viager occupé à terme, jusqu’à la fin du versement des rentes, les héritiers peuvent occuper le logement jusqu’à la fin du contrat.
Pourquoi un contrat de viager libre au lieu d’un viager occupé ?
Même si à 80% des cas, on fait recours à un contrat de viager occupé, le viager libre peut toutefois renfermer de nombreux avantages. En plus d’être profitable au crédirentier, ce type de contrat pourrait également être très favorable pour l’acheteur.
L’acheteur peut utiliser le bien immobilier dans l’immédiat
Après la signature d’un contrat de viager libre, le débirentier peut immédiatement s’approprier les lieux. Selon sa convenance, il pourrait alors mettre en location le logement, ce qui pourrait ainsi amortir l’acquisition et faciliter le versement de la rente mensuelle. À part cela, il détient également le droit de vivre dans le logement qu’il a acquis à titre de résidence principale ou secondaire.
Outre le droit usufruit, le débirentier peut également céder le bien en question à un tiers. Dans ce cas précis, il aura le choix entre :
- Une vente sans faire le transfert d’obligation de la rente : Dans ce cas, après la signature de l’acte de vente, le nouvel acquéreur devient entièrement propriétaire du bien immobilier. En revanche, il n’est pas tenu de verser la rente viagère, car le débirentier initial devrait s’en occuper.
- Vente en codébirentiers : pour ce cas, lorsque la vente est conclue, le nouvel acheteur ainsi que le nouveau vendeur deviennent des codébirentiers. A cet effet, tous les mois, ils devraient verser la rente au crédirentier.
- Vente avec le transfert d’obligation de la rente : Avec ce contrat, l’ancien débirentier ne paie plus de rente viagère. En effet, c’est au nouvel acquéreur de l’effectuer jusqu’à la fin de la vie du crédirentier.
- Le vendeur est dispensé de taxes et de charges relatives au bien
Du côté du vendeur, avec un contrat de viager libre, il peut bénéficier d’une rente plus intéressante ainsi qu’un bouquet nettement plus élevé qu’avec un contrat de viager occupé. À part cela, pour les rentes, il jouit d’un avantage fiscal dont l’abattement pourrait dépendre de son âge (30, 40, 50 ou 70%). Aussi, ce qui est vraiment intéressant avec le viager libre, c’est qu’il est totalement dispensé de la taxe d’habitation et de la taxe foncière concernant le logement. Par ailleurs, s’il s’agit d’un bien en copropriété, il n’a plus à verser de cotisation au Syndic de l’immeuble pour l’entretien des parties communes.
Quel est le mode de calcul de viager libre ?
Le mode de calcul d’un contrat viager libre peut dépendre de certains indicateurs. Tout d’abord, il faut se référer sur la valeur du bien immobilier en tenant compte du prix du marché ainsi que de l’état global de la maison (rénovation à prévoir, les équipements présents dans le logement…). En outre, pour évaluer la rente viagère et le bouquet, il ne faut pas oublier de considérer le coefficient diviseur qui dépend principalement de l’âge du vendeur.
À combien s’élève le bouquet pour un viager libre ?
Conformément à la loi, il n’existe pas un seuil minimal à respecter. En revanche, pour un viager libre, comme le crédirentier ne dispose plus du droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien immobilier, le bouquet doit représenter 20 à 30% de la valeur vénale de ce dernier.
Quel est le montant de la rente pour un viager libre ?
Pour la rente viagère, afin d’effectuer le calcul, il faut se fier au coefficient diviseur qui est basé sur les tables de mortalité. Par exemple, si le crédirentier est âgé de 80 ans et que l’on se porte au coefficient diviseur, il pourrait avoir une espérance de vie de 8.6 ans. Pour ce faire, la rente viagère devrait être calculée en faisant la différence entre la valeur du bien et le bouquet. Pour le reste de la somme, elle devrait alors représenter les rentes qu’il faut verser sur une période de 8,6 ans.
À titre de référence, si le bien coûte 400 000 euros, pour un contrat de viager libre, le bouquet s’élèverait à 120 000 euros. Ensuite, à partir du coefficient diviseur donc, l’acheteur devrait verser une rente mensuelle de 2 700 euros .
Quels sont les pièges à éviter pour un contrat de viager libre ?
Le viager libre peut représenter quelques inconvénients aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur. De ce fait, certains pièges sont à éviter à tout prix.
Ne pas définir correctement les clauses du contrat
Dans un contrat de viager libre, trois grandes lignes devraient être stipulées clairement. Tout d’abord, il y a la clause résolutoire. Pour ce cas précis, si les termes du contrat ne sont pas correctement respectés comme le non-paiement de la rente, cela pourrait conduire à son annulation. Par ailleurs, il y a également les clauses de rachat et les clauses de révisions de la rente qui sont des points qu’il ne faut surtout pas négliger.
Ne pas savoir évaluer le bouquet et les rentes
Faire un calcul à la hâte du bouquet et des rentes pourrait être désavantageux pour le vendeur et l’acheteur. Effectivement, suite à un mauvais calcul du coefficient diviseur, en cas de décès prématuré, le crédirentier aurait cédé son logement pour un prix largement inférieur par rapport à sa valeur réelle. De même pour l’acheteur, si le vendeur a une espérance de vie plus longue, il pourrait recourir à la perte, car il achètera au final le bien en dessus de sa valeur.
Négliger l’estimation du bien immobilier
Comme autre piège, il ne faut pas non plus sous-estimer l’estimation du logement que l’on achète. Outre le prix du marché, l’acheteur doit grandement évaluer l’état global du logement pour étudier les différents travaux à faire. Enfin, s’il s’agit d’une copropriété, il doit connaitre au préalable toutes les charges qui pourraient lui incomber au moment d’occuper les lieux.