Viager occupé sans rente : définition, prix, avantages et inconvénients

Le viager représente aujourd’hui près de 1% des transactions immobilières. Ayant pour objet de céder un bien immobilier contre une rente et un bouquet, en fonction des préférences des deux parties, il est possible de réaliser un contrat de viager libre ou viager occupé.

Pour le viager occupé en particulier, pour rendre les choses plus simples, il est possible de recourir à au viager occupé sans rente. Toutefois, même s’il est pourrait proposer divers avantages au crédirentier et au débirentier, il peut parfois renfermer quelques pièges.

Viager occupé sans rente : définition et caractéristiques

En principe, contrairement au viager libre, dans un contrat de viager occupé, après la signature de l’acte de vente, le débirentier ou le vendeur peut continuer à vivre dans le logement concerné jusqu’au jour de son décès. Et pour le viager sans rente en particulier, ce qui le rend un peu spécifique, c’est que capital total devrait être versé par avance avant la signature de l’acte authentique.

Les différents types de vente viagère occupée sans rente

En matière de vente viager occupé sans rente, il y a le contrat traditionnel, après, on a également la vente en nue-propriété qui propose quelques spécificités.

Le viager occupé sans rente traditionnel

Avec le viager occupé sans rente, le crédirentier bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH. A cet effet, de la date de la signature du contrat jusqu’à sa mort, il pourrait se loger dans le logement. Outre l’occupation des lieux, dans la grande majorité des cas, le vendeur ne se charge plus du paiement des taxes (taxe d’habitation, taxe foncière et taxes communales) , des travaux de rénovation ainsi que des charges de copropriétés s’il y a lieu ( cotisation au syndic, nettoyage, entretien des parties communes…).

Le vente en nue-propriété

Pour un contrat en nue-propriété, le vendeur dispose du droit d’usus et de fructus sur le bien immobilier concerné par la vente. A ce titre, il peut alors mettre le logement en location jusqu’au jour de son décès. Néanmoins, en tant que usufruiter, conformément à l’article 1400 du Code Général des Impôts, le paiement de la taxe foncière ainsi que les autres impôts relatifs à l’habitation lui revient. Aussi contrairement à un viager occuper qui se base sur le DUH, l’acheteur peut demander une majoration supplémentaire.

Comment fixer le prix d’une vente en viager occupé sans rente ?

Avec un viager occupé sans rente, il y a rarement des mauvaises surprises car le prix de vente est connu par avance. Par contre, pour estimer le coût total de l’acquisition, il faut à priori considérer quelques indicateurs et utiliser des formules.

Calculer la valeur vénale du bien immobilier

Avant même d’escompter les rentes, la première chose à faire c’est de calculer la valeur vénale de l’habitation concernée. Pour l’effectuer, on peut tout d’abord se baser sur le prix du marché de l’immobilier dans la ville ou le quartier où le logement est bâti. A part cela, l’estimation peut aussi se référer aux caractéristiques du logement (maison ou appartement, superficie totale, nombre de pièces…) ainsi que de ses spécificités (garage, abri jardin, type de chauffage, performance énergétique…). Très compliqué à faire, pour trouver un terrain d’entente pour l’élaboration d’une estimation plus rationnelle, on fait souvent recours aux services d’un expert en immobilier ou d’un notaire qui connait bien le marché local.

Calculer la valeur du DUH

Même si le crédirentier est considéré comme un locataire à vie, dans un viager sans rente, la durée de ce droit d’usage et d’habitation varie en fonction du coefficient diviseur ou coefficient INSEE. Pour trouver cet indicateur, on doit principalement consulter les tables de mortalité. Très souvent appliquées dans le secteur de l’assurance, elles permettent d’escompter par avance l’espérance de vie d’une personne. A titre indicatif, si le vendeur est de sexe masculin et qu’il a 80 ou 81 ans, son coefficient INSEE serait de 8.6 en moyenne.

Pour faire le calcul du DUH donc, il faut à priori connaitre la valeur locative approximative du logement. S’il s’élève par exemple à 1 500 euros, on doit tout simplement le multiplier par 12 puis par le coefficient diviseur. Si on prend en exemple l’illustration plus en haut, le montant du DUH serait alors à 154 800 euros.

Calculer le prix de vente en viager sans rente

Pour calculer le prix de vente total d’un viager sans rente, il faut inclure dans la formule le bouquet. Tout comme pour un viager occupé classique, il est estimé entre 10 à 20% de la valeur vénale du bien. Une fois cet indicateur considéré, pour définir le coût total de l’acquisition, il faut utiliser la formule suivante :

Viager occupé sans rente= DUH + bouquet.

Si on reprend l’exemple plus en haut, si le bien concerné est estimé à 400 000 euros pour un bouquet de 80 000 euros, le prix de la vente serait s’élèverait alors à 234 800 euros. Par rapport à cela, au total, l’acquéreur aurait effectuer un achat minoré de près de 41%.

Quel régime fiscal s’applique pour un contrat de viager sans rente ?

Pas comme une transaction immobilière classique, avec le viager, l’acheteur bénéficie d’un frais de mutation réduit. Après pour ce qui concerne le vendeur, il est soumis à un régime de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières. Par contre, si jamais le crédirentier a occupé avant le contrat son logement pendant une période de plus de 30 ans, il serait alors exonéré de tout impôt. Après, en fonction de son âge, il peut aussi bénéficier d’un abattement d’impôt. Pour un crédirentier de plus de 70 ans, cet abattement peut s’élever à 70%. 

Comment financer un achat de bien immobilier en viager sans rente ?

Contrairement à un viager occupé traditionnel, l’acquéreur peut tout à fait financer le bouquet avec un apport personnel. Mais comme il paie le capital au comptant, dans la grande majorité des cas, il faut alors le financer. Pour ce faire, il est tout à fait possible pour un débirentier de demander un crédit immobilier à la banque ou auprès d’un établissement financier en procédant à l’hypothèque du logement mis en vente en viager.

Quels sont les avantages du viager sans rente ?

Ce qui est intéressant avec le viager sans rente, c’est qu’en plus d’avoir la possibilité de trouver facilement un financement, c’est aussi un investissement très sûr. Après, il est également plus bénéfique pour le vendeur car il aurait en main la totalité du capital même s’il décède avant la date prévue par le coefficient INSEE.

Avantages pour l’acheteur

• C’est un investissement plus sûr : dans le viager, il ne faut pas se voiler la face car la rentabilité de l’investissement se repose entièrement sur l’espérance de vie du crédirentier. Avec un viager sans rente par contre, même si ce dernier vit plus longtemps, cela n’impacterait pas sur le coût de l’acquisition.
• Profiter d’un achat minoré : atout considérable, avec le viager sans rente, l’acquéreur peut potentiellement acheter un bien immobilier à près de 30 à 50% moins cher par rapport au prix du marché.

Avantages pour le vendeur

• Ne pas payer de taxe foncière : en plus de pouvoir habiter dans le logement, le débirentier ne se soucie pas des taxes et autres charges rattachées au logement. Se limitant aux charges locataires (dépannage en plomberie, réparation chauffage, maintenance système électrique…), les grands travaux n’incombent pas à ce dernier.
• Ne pas de soucier du non paiement des rentes : le non recouvrement des rentes n’est pas du tout un cas isolé. Et c’est là tout l’intérêt d’opter pour un viager sans rente. De plus, le capital perçu au moment de la signature du contrat pourrait permettre au débirentier d’investir dans de nombreux projets.

Quels sont les risques pour le vendeur et l’acheteur pour une vente en viager occupé sans rente ?

Malgré tous les avantages qu’on peut avoir avec le viager sans rente, il peut renfermer de gros inconvénients pour l’acheteur et le vendeur. Du côté de l’acquéreur, outre la valeur vénale, ne pas considérer les charges propriétaires pourrait altérer la rentabilité de l’investissement car elles peuvent augmenter d’année en année. Après contrairement à un prêt immobilier qui est garantie par une assurance en cas d’invalidité ou perte d’emploi, dans une hypothèque, le non remboursement de ses crédits pourrait engendrer la saisie du logement acquis.

En conséquence, ce serait une perte considérable pour ce dernier. Enfin, pour le vendeur, ce qui est aussi contraignant avec le viager sans rente, c’est qu’on ne peut pas profiter de certains avantages que l’on trouve dans le contrat traditionnel comme le fait de pouvoir réévaluer la rente viagère en fonction de l’inflation.