La vente en viager est une transaction immobilière qui peut permettre au vendeur de céder son bien immobilier contre un bouquet ainsi qu’une rente viagère mensuelle. Pour le viager à terme occupé en particulier, il peut présenter de nombreux avantages aussi bien pour le crédirentier que pour le débirentier. En plus d’un abattement d’impôt, le viager à terme comporte moins de risque, car il ne se focalise pas principalement sur des évènements aléatoires.
Sommaire :
Viager occupé à terme : définition et particularités
En matière de viager occupé à terme, après la signature de l’acte de vente devant le notaire, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement. L’acheteur, de son côté, doit payer le bouquet et verser la rente mensuelle.
Différences entre un contrat de viager classique et viager à terme
Entre un contrat de viager traditionnel et le viager à terme, il y a quelques différences. Même si le mode de calcul est quasiment similaire, dans le viager à terme, il y a une échéance. En effet, contrairement au viager classique, avec le contrat à terme, le versement de la rente ne s’arrête pas au décès du crédirentier, mais seulement lorsque cette échéance est atteinte. À part cela, il ne faut surtout pas confondre le viager à terme occupé avec la vente en nue-propriété. Pour cette dernière en particulier, en plus d’avoir le DUH ou Droit d’Usage et d’Habitation, le vendeur bénéficie également de l’usufruit. À cet effet, selon ses préférences, il peut vivre dans le logement vendu en viager ou bien le mettre en location et percevoir le loyer en plus des rentes.
Viager occupé à terme : les obligations du vendeur et de l’acheteur
Dans un contrat de viager à terme, les deux parties doivent s’engager pour remplir certaines obligations.
Les obligations de l’acheteur
Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation : même si le vendeur occupe toujours la maison, dans un viager à terme, c’est à l’acheteur de se charger du paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Par ailleurs, pour les taxes communales comme la taxe d’enlèvement des ordures, par accord écrit au préalable, l’acheteur peut demander au vendeur de s’en charger.
S’occuper des grands travaux : si d’importants travaux sont à prévoir dans le logement et comme l’acheteur est considéré comme propriétaire, c’est à lui de s’en charger. À ne pas surtout négliger, bien avant d’effectuer l’achat, le débirentier devrait obligatoirement évaluer l’état du logement et estimer tous les travaux de façade, de toiture ou de charpente qu’il faut prévoir.
Se charger des charges de copropriété : pour le cas d’un appartement, comme il est situé dans un immeuble, il y a forcément des charges de copropriété. Pouvant être assez conséquentes, elles incluent le financement du syndic, le gardiennage ainsi que les frais d’entretien des équipements situés dans les parties communes du bâtiment. Tout comme les taxes, il est tout à fait possible pour le vendeur et l’acheteur de se partager ces charges suivant un ratio établi au préalable.
Verser correctement les rentes : dans un viager libre ou occupé, classique ou à terme, le non-paiement de la rente viagère peut conduire à des sanctions. En outre, dans le cas où le débirentier serait en situation d’insolvabilité totale (perte d’autonomie, chômage, absence de revenu…), à moins de trouver un accord à l’amiable avec le crédirentier, conformément à la clause résolutoire d’un contrat de viager occupé, cela pourrait engendrer l’annulation du contrat.
Les obligations du vendeur
S’occuper des charges locataires : le plus grand avantage d’un viager occupé, c’est que contrairement à une vente en nue-propriété, le vendeur est considéré comme locataire. En plus de jouir du Droit d’Usage et d’Habitation donc, il pourrait également être dispensé des charges propriétaires. Néanmoins, il devrait obligatoirement s’occuper des charges locataires comme les petits travaux d’entretien (électricité, plomberie…), le paiement des factures relatives au bon fonctionnement de la maison (gaz, électricité, eau, connexion internet…).
Libérer le logement à la fin du contrat : contrairement à un contrat de viager occupé classique, le vendeur n’est pas un locataire à vie. En effet, quand le contrat arrive à son échéance, le propriétaire pourrait tout de suite occuper les lieux et bénéficier de tous les droits sur le logement (usus, fructus et abus). Selon ses convenances, donc, après le contrat de viager occupé à terme, il pourrait habiter dans le logement, le mettre en location ou bien le vendre à un tiers.
Comment calculer un viager à terme occupé ?
Pour faire le calcul d’un viager à terme occupé, il faut prendre en considération quelques variables. En plus d’évaluer la valeur du bien, il est aussi important de définir la durée de paiement des rentes, le bouquet et déduire la valeur du DUH.
La valeur du bien immobilier
Contrairement à une acquisition immobilière classique, avec la vente en viager, l’estimation de la valeur vénale de la maison ou l’appartement est souvent effectuée par un notaire ou un expert en immobilier. Comme indicateurs de base, pour estimer la valeur du logement, on tient compte de ses spécificités (superficie, nombre de chambres, équipements divers, performance énergétique…) ainsi que le cours moyen du marché immobilier local.
Le coefficient diviseur
Le coefficient diviseur ou coefficient INSEE est le principal vecteur de la définition de la durée du contrat. À titre d’exemple, si le vendeur est de sexe masculin et qu’il est âgé de 81 ans, il aurait donc en moyenne un coef div de 8.6 si on se base sur la table de mortalité. En somme donc, ces 8.6 représentent le nombre d’années qu’il percevra les rentes et disposera du DUH.
Le bouquet
En principe, le bouquet est une sorte d’acompte. À payer à la signature de l’acte authentique, il représente environ 15 à 20% de la valeur vénale du bien concerné. Outre cette valeur, pour connaitre le prix d’un viager occupé, il faut également estimer le DUH. Par la suite, il faut faire la différence entre la valeur vénale et le bouquet plus le DUH.
Quels sont les avantages du viager occupé ?
Ce qui est intéressant avec le viager à terme occupé, c’est qu’il représente beaucoup plus d’avantages qu’un contrat classique. En effet, dans ce type de contrat, le vendeur, comme l’acheteur pourrait avoir plus de chance de sortir gagnant.
Bénéficier d’un abattement d’impôt
Même si les mensualités perçues par le vendeur sont imposées sur le régime des impôts sur le revenu, contrairement à un revenu locatif, il peut bénéficier d’un abattement d’impôt. En fonction de son âge, il peut s’élever entre 30 et 70%. Par ailleurs, s’il s’agit d’un bien immobilier qui a été occupé par le vendeur sur une période de plus de 30 ans, il serait alors entièrement exonéré d’impôt.
Devenir propriétaire d’un logement sans recourir à un prêt
Du côté de l’acheteur, le principal avantage d’un viager occupé à terme, c’est qu’il pourrait lui donner l’occasion d’acquérir un bien immobilier sans contracter un prêt. En effet, même pour le bouquet, il pourrait tout à fait le payer avec ses apports personnels. À part cela, son autre avantage, c’est qu’il peut bénéficier d’une réduction des frais de mutation.
Connaitre au préalable le prix du viager
Dans un viager occupé classique, si jamais le vendeur décède avant la date prévue par le coefficient INSEE, l’acheteur ne verse plus de rente et il devient entièrement propriétaire du logement. Contrairement à cela, s’il survit plus longtemps que prévu, le débirentier serait alors obligé de lui verser une rente jusqu’à la fin de sa vie. Avec le viager occupé à terme par contre, le décès du crédirentier n’a aucune influence sur le contrat. Effectivement, quelle que soit la situation, le débirentier devrait obligatoirement verser les rentes viagères jusqu’à l’échéance du contrat.
Le viager occupé à terme comporte-t-il des risques ?
Même si le viager occupé ne représente pas plus de dangers qu’un contrat traditionnel, ce n’est toutefois pas sans risque. Effectivement, le premier inconvénient avec le viager occupé à terme, c’est la non-solvabilité du débirentier. Bien que ce soit prévu dans les clauses résolutoires du contrat, le non-paiement peut engendrer différentes contraintes pour le vendeur. À part cela, si le vendeur ne prévoit pas une révision des rentes dans les clauses du contrat, il pourrait faire une perte. Enfin, du côté de l’acheteur, la variation des charges propriétaires est un important facteur qui pourrait facilement altérer la rentabilité de l’acquisition.
En somme donc, pour réduire considérablement les risques dans un viager à terme occupé, il est très important de savoir bien faire les calculs. En outre, pour éviter d’éventuel litige dans le futur, il faut impérativement bien élaborer toutes les clauses qui régissent le contrat de viager à terme.