Viager occupé avec rente : comment fixer le prix ?

L’achat en viager le plus répandu reste aujourd’hui le viager occupé. Moyennant un bouquet au moment de la signature de l’acte de vente ainsi qu’une rente mensuelle à vie, il peut proposer de nombreux avantages.

Pour faire le calcul de la rente en viager occupé, de nombreux indicateurs rentrent en jeu. Tout d’abord, le prix peut dépendre de la valeur vénale du bien immobilier concerné. Aussi, il faut également prendre en compte le coefficient INSEE et le Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH.

Comment acheter un bien immobilier avec un contrat de viager occupé ?

Prévu par l’article 1964 du Code Civil, le viager est un contrat de vente immobilière entre un particulier ou investisseur institutionnel et une personne âgée propriétaire d’un bien immobilier. Pour que le contrat soit effectif, quelques conditions doivent être remplies. Avant tout, il faut respecter le principe d’aléa.

Dans cette optique, l’éventuel décès du crédirentier ou du vendeur ne devrait pas être connu au préalable par les deux parties. S’il est mourant ou est atteint d’une maladie incurable donc, une vente en viager ne peut se faire. En outre, si jamais le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte authentique avec le notaire, les héritiers du défunt détiennent le droit de saisir la justice pour annuler le contrat. Enfin, avec un viager occupé, l’acquéreur devrait consentir à laisser le crédirentier occuper la maison jusqu’au jour de sa mort.  

Quelles sont les différences entre viager occupé, viager libre, viager sans rente et nue-propriété ?

Le viager occupé est souvent confondu avec d’autres formes de contrat en viager. Ayant ses propres particularités, il est assez différent du viager libre, sans rente et en nue-propriété.

Viager libre

Dans le cadre d’un viager libre, dès le moment où le contrat de vente est signé, le vendeur ne dispose plus le droit d’occuper le logement. De son côté, l’acquéreur peut utiliser l’habitation à titre de résidence principale ou secondaire. Aussi, comme il dispose du droit d’usus et de fructus, il peut tout à fait mettre le bien en question en location. En revanche, tout comme n’importe quel contrat de viager, il est tenu de fournir un bouquet avant la vente et verser au profit du crédirentier une rente viagère mensuelle ou trimestrielle.

Viager sans rente

Le viager sans rente peut être compatible avec un contrat de viager libre ou occupé. Néanmoins, sa particularité, c’est que l’acheteur verse au vendeur l’intégralité du capital dû au moment de la signature du contrat. Plus avantageux qu’un crédit immobilier, en plus de ne pas remplir des formalités compliquées, l’acheteur peut financer l’acquisition en viager d’un logement en hypothéquant ce dernier.

Viager en nue-propriété

Comme autre variante du viager occupé, il y a l’achat en nue-propriété. Avec ce contrat, le crédirentier bénéficie d’un usufruit. À cet effet, non seulement il peut vivre dans le logement jusqu’à la fin de sa vie, mais il peut également la mettre en location. Déductible dans l’estimation du coût total d’une acquisition en viager, le principal avantage de cette pratique, c’est qu’elle peut permettre au débirentier d’être dispensé de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et des autres charges propriétaires jusqu’à la fin du contrat.

Comment se calcul la rente en viager occupé ?

Pour faire le calcul d’un viager occupé, il faut prendre en compte certains indicateurs et utiliser des formules très simples.

Estimer la valeur du bien

Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, la première chose à faire, c’est se référer au marché de l’immobilier local. À part cela, il faut également considérer le type de bien (maison individuelle, appartement, chalet…) ainsi que ses spécificités (superficie en m2, performance énergétique, type de chauffage…). À part cela, l’état global du bien compte aussi énormément, car s’il y a des travaux à prévoir, son prix pourrait subir une décote. Enfin, s’il s’agit d’un bien en copropriété, les charges pour financer le syndic et les entretiens périodiques influent également sur le prix.

Calculer le coefficient diviseur

En matière de viager occupé, le calcul du coefficient diviseur reste l’indicateur principal pour la définition de la rente. Basé sur les tables de mortalité, il consiste à escompter l’espérance de vie du vendeur ou crédirentier. À titre d’exemple, si un homme de 80 ans sans problème de santé grave propose son logement à une vente viagère occupée, son coefficient INSEE serait en moyenne de 8.6.

Définir le DUH

Comme il s’agit d’un viager occupé, le Droit d’Usage et d’Habitation doit être déduit dans le calcul du prix total du contrat. Pour ce faire, il faut tout simplement estimer le loyer mensuel du logement en se basant sur le type du bien ainsi que du prix moyen appliqué sur le marché local. À part cet indicateur, il convient de ne pas oublier le bouquet qui doit s’élever entre 10 à 20 % de la valeur vénale du bien.

Pour faire le calcul de la rente et du coût total de l’acquisition, il faut tout simplement utiliser les formules suivantes :

Prix du viager occupé= Valeur vénale du bien – (DUH+ bouquet)

Rente annuelle viagère= Valeur vénale du bien – (DUH+ bouquet) /Coefficient INSEE

À titre d’exemple, pour un bien immobilier qui est estimé à 400 000 euros avec un bouquet moyennant une somme de 20 000 euros ainsi qu’un DUH de 102 000 euros et un coefficient INSEE de 8.6, le prix total du viager occupé s’élèverait à 278 000 euros. En ce qui concerne les rentes, elles seraient alors estimées à 32 325 euros par an, soit 2 693 euros par mois.

À partir de cet exemple, si le crédirentier décède avant la période définie par le coefficient diviseur, le débirentier jouirait d’un achat minoré de plus de 30% par rapport à la valeur réelle du bien immobilier.

Viager occupé avec rente : quels sont les pièges à éviter ?

Sur le papier, le viager occupé semble être une réelle opportunité d’investissement pour l’acquéreur. Mais en pratique, ce n’est pas forcément le cas. De même pour le vendeur, certains faits aléatoires comme le décès prématuré ou l’insolvabilité du débirentier pourraient rendre les choses plus compliquées.

Ne pas considérer les charges de propriété

Même si le DUH est déduit sur le coût total de l’acquisition, l’acquéreur doit obligatoirement prendre en considération les charges de propriétés (taxes, travaux de rénovation, charges de copropriété…). En 10 ans, elles auront connu une augmentation de plus de 30%. À cet effet, pour éviter les mauvaises surprises, il faut absolument les comprendre dans votre calcul.

Ne pas prévoir la révision de la rente

Face à l’inflation et l’évolution du marché de l’immobilier local, même si dans un viager occupé le vendeur est dispensé de la prise en charge des taxes et autres charges de propriété, ne pas considérer la révision de la rente est une erreur monumentale. Dans le contrat donc, il faut clairement le stipuler tout en respectant bien évidemment le cadre légal. Conformément à l’article 126 de la loi de finances, cette majoration ne devrait pas excéder les 5.4%.

Ne pas bien définir les clauses du contrat

Dans un contrat de viager occupé, il peut arriver au débirentier de ne pas honorer correctement le paiement de ses rentes viagères. Pour prévenir ce problème, la clause résolutoire doit comprendre des mentions très claires afin d’éviter les litiges qui peuvent conduire à une action en justice.

Ne pas prévoir un départ anticipé

Si après la période prévue par le coefficient INSEE, le crédirentier reste toujours en vie, l’acheteur est toujours tenu de lui verser des rentes. Pour minimiser les pertes, dans le contrat, il faudrait alors prévoir un départ anticipé. Grâce à cela, même si l’espérance de vie du vendeur se prolonge, l’acquéreur peut profiter d’un droit d’usufruit afin de mieux amortir ses investissements et ne pas altérer sa trésorerie.

Pourquoi un contrat de viager occupé à terme est-il plus avantageux ?

Aujourd’hui, pour réduire le risque et les éventuels dangers que peut renfermer un contrat de viager, le contrat à terme devient de plus en plus tendance. Contrairement à un contrat traditionnel, après la période prévue par le coefficient diviseur, le débirentier ne verse plus de rente même si le vendeur reste en vie. Avantageux pour les deux parties, pour le vendeur, même s’il décède quelques mois après la signature du contrat de viager, ses descendants, son conjoint ou héritier pourrait continuer de percevoir des rentes jusqu’à la fin des échéances prévues par le contrat. En revanche, pour l’acheteur, avec un contrat de viager occupé à terme, il a la possibilité de connaitre au préalable le prix total de l’acquisition sans craindre un surcoût. Par ailleurs, bien que ce contrat soit un peu particulier, les deux parties jouissent des mêmes prérogatives qu’avec un viager classique (abattement des impôts, réduction des frais de mutation…).