Viager calcul : comment définir la rente et le bouquet ?

Avec un achat en viager, on peut bénéficier d’une acquisition minorée à l’ordre de 30 à 50%. Toutefois, le calcul pourrait bien dépendre de la nature du contrat. Pour le viager occupé et la vente en nue-propriété par exemple, en plus du bouquet, il faut déduire dans le calcul le droit d’usufruit et le droit d’usage et d’habitation ou DUH.

Quelles sont les particularités du viager ?

Bien différente d’une transaction immobilière classique, le viager se repose généralement sur des évènements aléatoires si on se porte sur l’article 1964 du Code Civil. En effet, pour un contrat de viager traditionnel, la rentabilité de l’investissement du débirentier ou de l’acheteur dépend principalement de l’espérance de vie du crédirentier ou du vendeur. Avant la signature de l’acte de vente devant le notaire, l’acquéreur verse au vendeur un bouquet qui fait office d’acompte. Par la suite, jusqu’à la mort de ce dernier, l’acheteur serait tenu de payer des rentes viagères de façon ponctuelle (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).

A part cela, il ne faut pas aussi oublier de prendre en compte le principe d’aléa. Par rapport à ce contexte, la vente ne peut être valide que lorsque la mort du crédirentier est imprévisible même si on effectue un escompte au préalable à partir des tables de mortalité. Aussi, conformément à la loi, si jamais le vendeur décède avant les 20 jours suivants la signature de l’acte authentique, cela pourrait tout de suite conduire l’annulation du contrat.

Comme autre particularité du viager, à l’exception du viager libre, le crédirentier dispose le droit d’occuper le logement jusqu’à sa mort ou bien à la fin du contrat pour un viager à terme. Devenant alors locataire à vie sans verser aucun loyer, s’il n’est pas usufruitier, il serait alors dispensé de taxes et des charges propriétaires. Toutefois, lors du calcul du coût de l’acquisition en viager d’un logement ce droit d’usage et d’habitation fait l’objet d’une déduction.

Comment se calcule la valeur d’un logement en viager ?

Avant le calcul du prix d’un viager, le premier indicateur qu’il faut considérer reste la définition de la valeur vénale du logement. Dans la grande majorité des cas, ce n’est ni le vendeur ni l’acheteur qui le fixe. Effectivement, pour plus d’impartialité, il faut souvent recourir aux services d’un notaire ou bien d’un cabinet d’expertise en immobilier.

Le cours du marché immobilier local

Quelle que soit la taille ou le type du logement, son prix pourrait de prime abord varier en fonction du cours du marché de l’immobilier local. De ce fait, une première estimation pourrait alors se faire en se basant sur la ville ou le quartier où le bien est bâti.

Le type de logement

Le type de logement compte également. Par contre, il important de noter que même si un appartement peut revenir moins cher, ce type de bien implique également des charges de copropriété.

Les spécificités de l’habitation

Comme autre indicateur de base pour fixer le prix d’une habitation proposée en viager, il y a l’estimation de sa superficie, des nombres de chambres et pièces ainsi que ses éventuels équipements spécifiques (garage, type de chauffage, jardin…).

L’état global du logement

Une fois le contrat de viager signé, si des importants travaux sont à prévoir, ils seront systématiquement à la charge de l’acheteur. Par rapport à cela, la définition du prix pourrait aussi dépendre en partie de l’état général de l’habitation.

Les charges de copropriété

Pour un appartement situé dans un immeuble, des charges de copropriétés sont à prévoir en plus de la taxe foncière, taxe d’habitation et taxes communales. Fixées par le syndic, ces frais sont utilisés pour entretenir les espaces communes ainsi que le nettoyage et le gardiennage de l’immeuble.

Quel est le montant du DUH dans un contrat de viager ?

Si le vendeur conserve son Droit d’Usage et d’Habitation ou DUH, il faut alors faire le calcul de la décote d’occupation. Pour l’effectuer, la première chose à faire c’est de définir la valeur locative du bien. Pour ce faire, on doit tenir en compte de la localisation du logement ainsi que de ses caractéristiques (nombre de chambres, superficie totale occupée…) et les faire correspondre au prix du marché de l’immobilier local. A partir de cela, il faudrait alors escompter le coût de location du logement à partir du coefficient diviseur ou coefficient INSEE.

Pour obtenir ce coefficient, le plus simple serait d’utiliser les tables de mortalité. Basées sur différents facteurs comme l’âge et le sexe, à titre indicatif, un homme de 81 ans pourrait avoir un coefficient diviseur de 8.6. Plus concrètement donc, si on se base sur la moyenne en France, un crédirentier avec ce profil pourrait avoir une espérance de vie de 8.6 années. De ce fait, pour faire le calcul du DUH, il suffit tout simplement d’appliquer la formule suivante :

DUH= Valeur locative annuelle du bien x Coefficient INSEE.

Quel est le mode de calcul du bouquet en viager ?

En plus du coût économique du DUH, le montant du bouquet reste aussi non négligeable. Pour fixer son prix, il faut établir un accord entre les deux parties. En effet, actuellement, il n’existe pas de texte qui le défini. Toutefois, en matière de viager, il ne doit pas dépasser les 30% de la valeur vénale du bien immobilier. Pour un viager libre par exemple, le taux qu’on applique habituellement est compris entre 25 à 30% contre 10 à 25 % pour un viager occupé.

Comment définir la rente viagère ?

Dans un contrat de viager, la rente tient une place particulière. A verser mensuellement, trimestriellement ou annuellement, son montant dépend de l’espérance de vie du crédirentier ainsi que la différence entre la valeur vénale et le bouquet + le DUH.

Pour être plus précis, on peut faire une petite illustration avec les indicateurs suivants :

• Valeur vénale : 300 000 euros
• DUH : 103 200 euros
• Coefficient INSEE : 8.6
• Bouquet :  40 000 euros (20%)

Pour obtenir alors la rente viagère annuelle, en appliquant la formule suivante :

Rente viagère = Valeur vénale – (bouquet + DUH)/ le coefficient diviseur

On a alors :

300 000 – (40 000 + 103 200)/ 8.6 = 18 302 euros

Ensuite en divisant ce chiffre par 12 mois, pour cet exemple la rente viagère mensuelle serait alors estimée à 1 519 euros par mois.

Comment fixer le prix total d’une acquisition en viager ?

Pour connaitre le prix total d’une acquisition en viager, il suffit tout simplement d’utiliser cette formule : Prix du viager= Valeur du bien – (DUH+ bouquet).

Et si on reprend l’exemple plus en dessus, le coût total de ce contrat de viager serait alors de 156 800 euros.  Par rapport à ce chiffre donc, l’acquéreur peut potentiellement acheter le bien jusqu’à plus de 47% moins cher par rapport au prix du marché.

Quelles sont les frais à la charge de l’acheteur en viager ?

Attention le coût total sur l’acquisition d’un bien en viager reste une valeur nominale. En effet, outre le prix du viager, il faut également prévoir d’autres frais.

Qui paie le notaire ?

Lors de la signature du contrat de l’acte authentique, c’est systématiquement à l’acheteur de payer l’émolument du notaire, les autres charges diverses. Après, les frais de mutation du logement acquis sont également attribués au débirentier.

Qui paie les charges propriétaires ?

Tout au long d’un contrat de viager libre, toutes les charges propriétaires et locataires devraient être supportées par l’acquéreur. Mais dans un viager occupé et nue-propriété, il y a quelques exceptions.

Viager occupé

En tant que locataire à vie, le crédirentier est tenu de payer les charges locataires (électricité, dépannage plomberie, petite réparation…). Après, pour ce qui concerne les taxes (habitation, foncière et communale) c’est à l’acquéreur de les payer. De même pour les charges de copropriété et les grands travaux, ils doivent obligatoirement être effectués par l’acheteur.

Vente en nue-propriété

Pour une vente en nue-propriété par contre, en tant qu’usufruitier, l’article 1400 du Code Général des Impôts impose au vendeur de verser les taxes. Et pour les autres charges, à l’exception d’un accord écrit entre les deux parties, c’est toujours le crédirentier qui devrait s’en occuper.

Quel est le contrat de viager le plus attractif ?

Pour rendre un contrat de viager plus bénéfique pour les deux parties, le recours à d’autres formes de contrat devient aujourd’hui de plus en plus tendance. Parmi les plus prisés, il y a le viager à terme. Avec ce contrat, le versement de la rente s’arrête au moment de l’échéance prévue par le coefficient diviseur même si le débirentier reste en vie. De même s’il décède prématurément, l’acheteur doit toujours verser la rente au profit de ses héritiers jusqu’à la fin du contrat. Après, il y a aussi le viager sans rente qui a pour objet de payer un achat en viager au comptant. Permettant de prévenir les rentes viagères impayées pour le vendeur, cette pratique offre aussi la possibilité à l’acquéreur de financer plus facilement son achat en mettant le bien en hypothèque.

Comment connaitre le prix total d’une acquisition en viager ?

Pour connaître le prix total d’une acquisition en viager, il faut prendre en compte plusieurs éléments : le bouquet, qui est une somme d’argent versée au moment de la vente, la rente viagère, qui est une somme versée périodiquement (mensuellement, trimestriellement, etc.), et éventuellement la valeur de la maison à la fin du contrat si le vendeur décède. Le prix total ne peut être exactement déterminé à l’avance car il dépend de la durée de vie du crédirentier.