Viager sans rente : fonctionnement, calcul, avantages, inconvénients

Le viager est une forme de transaction immobilière qui peut proposer différents avantages aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur. Outre le contrat de viager traditionnel, le viager sans rente devient actuellement de plus en plus tendance. Moins risqué, il est indépendant de l’espérance de vie réelle du vendeur. En effet, même si ce dernier vit plus longtemps par rapport au coefficient diviseur, l’acquéreur ne court pas à la perte. 

Normalement, dans le cadre d’un viager classique, l’acheteur ou débirentier verse une rente viagère à vie au profit du vendeur ou crédirentier. Cependant, avec ce type de contrat, cette charge n’est plus prévue. De plus, en fonction des clauses du contrat de vente, il peut fonctionner à la fois avec un viager libre et un viager occupé.

Quel est le principe du viager sans rente ?

Le viager sans rente repose sur les mêmes principes qu’un contrat de viager. En revanche, son plus grand atout, c’est qu’il ne se base pas forcément sur des évènements aléatoires même si le principe d’aléa s’applique toujours avec ce type de contrat.

Le viager sans rente par définition

Avec un viager traditionnel, qu’il s’agisse d’un viager libre ou d’un viager occupé, au moment de la signature de l’acte de vente, le débirentier devrait verser un bouquet qui peut s’élever entre 10 à 30% de la valeur vénale du bien immobilier. Ensuite, tous les mois, jusqu’au décès du crédirentier, il devrait alors verser une rente viagère dont le montant devrait être prévu dans le contrat. Avec un viager sans rente en revanche, suite à l’évaluation estimative de la rente viagère, l’acheteur doit verser la totalité avec le bouquet. 

Quelles sont les différences entre le viager sans rente et la nue-propriété ?

Bien que, d’une certaine manière, un viager sans rente soit une transaction immobilière qui se règle au comptant, il est très différent de la nue-propriété. Tout d’abord, avec ce type de contrat, le vendeur peut conserver son droit d’usage et d’habitation (DUH). À cet effet, bien avant le décès du crédirentier, le débirentier peut jouir des droits d’usus (occupation), fructus (location) et abusus (vente) des lieux. Comme autre particularité, contrairement à la nue-propriété, la définition et le calcul du prix d’une vente en viager sans rente sont relativement spécifiques. 

Quelle est la fiscalité qui s’applique au viager sans rente ?

Dans un contrat de vente en viager sans rente, le régime de l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières peut s’appliquer au vendeur. Néanmoins, s’il s’agit de sa résidence principale ou bien il est propriétaire du logement depuis 30 ans, il pourrait alors être entièrement exonéré d’impôts. Par ailleurs, en ce qui concerne la rente viagère classique, suivant l’âge du crédirentier, il a la possibilité de bénéficier d’un abattement fiscal compris entre 30 et 70%.

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Comment s’effectue un contrat de viager sans rente ?

Contrairement au viager traditionnel, le viager sans rente est assez particulier, car il pourrait nécessiter un financement. De ce fait, avant que le contrat ne soit effectif, le débirentier doit avoir en main la somme relative à cette forme de transaction immobilière.

Quelles sont les obligations de l’acquéreur ?

Avec un viager occupé classique, l’acheteur verse un premier acompte qui est communément dénommé le bouquet. Par la suite, il paie mensuellement des rentes viagères au profit du vendeur. Pour une vente sans rente par contre, avant la signature du contrat de vente, l’acheteur doit réunir l’intégralité de la somme prévue (extrapolation des rentes plus le bouquet). Outre le financement propre, le débirentier pourrait également recourir à un crédit. En dehors de cette obligation, l’acheteur devrait également prévoir les taxes ainsi que les charges relatives au logement qu’il a acheté en viager sans rente.

Comment se déroule la vente ?

Tout comme une transaction immobilière classique, avec le viager sans rente, la signature du contrat de vente devrait s’effectuer en la présence d’un notaire. Après les différentes formalités, le contrat devient alors un acte authentique. En ce qui concerne les charges sur la vente, c’est au rôle du débirentier de payer les taxes, les timbres fiscaux ainsi que l’émolument du notaire.

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Comment fixer le prix d’un viager sans rente ?

Avec un viager sans rente, on se base sur les mêmes indicateurs que pour un viager traditionnel. En revanche, la seule différence se repose sur le fait que le coût total du contrat est connu au préalable.

Définir la valeur vénale du bien

Afin d’estimer la valeur vénale d’un bien immobilier pour un viager sans rente, il faut avant tout se référer sur le prix du marché (emplacement, type du bien, surface totale occupée…). Par la suite, on peut imposer une décote ou une surcote sur la valeur du bien en fonction des équipements dont il dispose ou des travaux de rénovation qu’il faut prévoir. Pour se mettre en accord sur la définition de cette valeur vénale, l’une des deux parties ou l’acheteur ainsi que le vendeur peuvent recourir à un expert en immobilier.

Calculer la valeur estimative du DUH viager

Comme le vendeur détient le DUH, il faut alors qu’il soit calculé avant de définir le coût réel de la transaction. En moyenne, compte tenu du coefficient diviseur qui se base sur les tables de mortalité, la valeur du DUH devrait représenter les 25% du montant estimatif du prix du bien concerné.

Définir le prix du contrat de vente

Pour connaitre le prix de vente d’un contrat de viager sans rente, il faut se baser sur la valeur vénale du logement :

  • La valeur du DUH
  • Le capital versé en rente
  • Le montant du bouquet
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À titre indicatif, si un homme de 80 ans vend son bien en contrat viager sans rente pour une valeur de 400 000 euros, le coût total de la transaction s’élèverait alors à 300 000 euros :

 [ 120 000 (bouquet)+ 280 000 (capital versé en rente) ]–  100 000 (valeur DUH)= 300 000. 

avantages viager sans rente

Quels sont les avantages du viager sans rente ?

En optant pour un achat en viager sans rente, l’acquéreur court moins de risque. De son côté, le crédirentier pourrait bénéficier de nombreux avantages.

Les avantages pour le débirentier

  • Faire une acquisition minorée : contrairement à une acquisition classique, le viager sans rente peut vous permettre d’effectuer une acquisition minorée. Pouvant aller de 30 à 50% de la valeur réelle du bien, cette prérogative vous offre le privilège de faire une très bonne affaire.
  • Jouir d’un avantage fiscal : en matière de fiscalité, outre le fait de payer moins de taxe, avec ce contrat en viager, vous pouvez bénéficier d’une réduction des frais de mutation.
  • Hypothéquer le bien pour financer son achat : pour financer un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien avec un contrat de viager sans rente, vous avez la possibilité de recourir à une hypothèque. Néanmoins, en optant pour un viager classique, il faut avoir un apport personnel conséquent pour le versement du bouquet.

Les avantages pour le crédirentier

  • Profiter d’un abattement fiscal : tout comme un contrat de viager occupé traditionnel, avec un viager sans rente viagère, le vendeur peut profiter d’un abattement fiscal. Sous certaines conditions, il pourrait être exonéré d’impôt.
  • Percevoir le capital en une seule fois : avec une rente viagère, on peut percevoir des revenus réguliers à vie. Néanmoins, en cas d’insolvabilité de l’acheteur, on peut faire face à des soucis. De ce fait, c’est là tout l’intérêt d’opter pour ce type de contrat en viager.
  • Être exonéré de charges et d’impôt : avec un viager sans rente, le crédirentier n’est pas tenu de payer les taxes et impôts concernant son habitation. À part cela, toutes les charges relatives à une copropriété ainsi que l’accomplissement de grands travaux de rénovation incombent également au débirentier. En somme donc, le vendeur jouit d’une grande liberté financière grâce à ce contrat.

Le viager sans rente peut-il renfermer des pièges ?

Bien qu’un contrat de viager sans rente reste plus sûr qu’un contrat traditionnel, il peut toutefois contenir certains pièges surtout pour l’acheteur. Parmi les risques qu’il peut encourir, il y a :

  • La mauvaise estimation du bien : si la valeur réelle du logement n’est pas calculée de manière rationnelle, l’acheteur peut au final acquérir ce dernier avec un prix similaire à un achat immobilier classique. À part cela, si l’habitation renferme des vices cachés, ce serait une perte considérable.
  • Et l’incapacité de payer ses crédits : en cas de recours à un prêt, si jamais le débirentier observe des difficultés à verser ses mensualités, il pourrait alors courir le risque de perdre le bien hypothéqué. De ce fait, avant de se lancer dans ce type de transaction, il est important de toujours bien étudier le projet.