Depuis la crise sanitaire, le viager a connu un essor considérable. En effet, bien que la vente viagère représente seulement 1% des transactions immobilières, elle a aujourd’hui une tendance haussière. Lors d’un achat ou d’une vente en viager, en fonction de la nature du contrat, la prise en charge des taxes foncières et autres charges propriétaires pourrait incomber aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur.
Non négligeables, depuis ces 10 dernières années, les charges propriétaires ont augmenté de 30% dont une grande partie concerne les taxes et les impôts. Pouvant engendrer une confusion et même des litiges lors d’un contrat en viager, pour éviter toutes mauvaises surprises, l’attribution de ces charges devrait être clairement stipulée dans les clauses du contrat.
Sommaire :
- Les contrats de viager à connaitre
- Les différentes taxes à prévoir en viager
- Comment définir la répartition des charges lors d’un achat en viager ?
- Le crédirentier et le débirentier pourraient-ils se partager les charges ?
- Comment s’effectuent le paiement des taxes foncières et les charges propriétaires en viager ?
Les contrats de viager à connaitre
En matière de viager, il existe aujourd’hui une grande variété de types de contrats. Pouvant être un viager occupé, libre ou en nue-propriété, il y a également les achats en viager sans rente et les ventes à terme pour ceux qui ne souhaitent pas se baser sur des évènements trop aléatoires.
Avec ce contrat, après la signature de l’acte authentique en présence d’un notaire entre les deux parties, le crédirentier pourrait continuer à occuper le logement et y habiter jusqu’à sa mort. Jouissant du Droit d’Usage et d’Habitation, il dispose souvent de la prérogative à ne pas payer la taxe foncière, la taxe d’habitation et les autres charges propriétaires.
Pour le viager libre, une fois le bouquet versé et le contrat signé et authentifié, le vendeur libère tout de suite les lieux et l’acquéreur peut l’occuper en disposant du droit d’usus, de fructus et d’abusus. Par ailleurs, ce qui relie le vendeur et l’acheteur reste le versement de la rente viagère. À cet effet, toutes les taxes ainsi que les charges relatives au bien immobilier seraient alors supportées par l’acquéreur.
Ce contrat de viager est un peu particulier. Dans ce cas précis, le vendeur détient le droit d’usufruitier. Selon sa convenance donc, il peut habiter dans le logement ou le mettre en location. Et comme la loi indique que ceux qui consomment paient, normalement, c’est le vendeur qui devrait payer la taxe foncière et les autres charges propriétaires.
Les différentes taxes à prévoir en viager
En France, tout logement occupé et même non occupé est assujetti à diverses taxes. Par rapport à cela, suivant un calendrier bien défini, il faut prévoir :
La taxe foncière
Aussi connu sous le nom de TFPB ou Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, c’est une forme d’impôt qui est collecté par le département local bien qu’une partie soit versée au profit de la municipalité concernée. Servant à financer les besoins en fonds de roulement des collectivités, elle se calcule de la manière suivante :
Taxe foncière = 50% x [Valeur locative cadastrale x le coefficient de revalorisation ] x [taux d’imposition décidé et destiné au département + taux d’imposition de la commune].
La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères ou TEOM
Outre la taxe foncière, il ne faut pas également oublier le TEOM. Cette taxe servira au financement de la gestion des ordures et déchets ménagers. Et contrairement à ce que l’on pense, c’est le bailleur propriétaire ou l’usufruitier qui est en charge de la payer. Pour faire le calcul, il faut tout simplement utiliser la formule suivante :
TEOM = Valeur locative cadastrale x taux communal.
La taxe d’habitation
Cette forme d’impôt est similaire à la taxe foncière. Suivant la réforme actuelle, à partir de l’année 2023, les résidences principales seraient exonérées de la taxe d’habitation. Toutefois, elle s’applique toujours pour les logements utilisés à titre de résidence secondaire. Basée sur une formule très simple, elle se calcule de la manière suivante :
Taxe d’habitation = Valeur locative nette x taux communal.
Les autres charges qu’il faut supporter dans un contrat de viager
Outre les taxes et les impôts, dans un contrat de viager, le vendeur, comme l’acheteur pourrait être amené à supporter différentes autres charges propriétaires.
Les charges d’entretien
En principe, les charges d’entretien concernent la plomberie, le chauffage, le système électrique et autres équipements. Contrairement aux travaux de rénovation, normalement, c’est l’occupant du logement qui devrait s’en charger. À part cela, l’électricité, le gaz ou encore les abonnements Internet sont également des dépenses qui devraient être imputées à la personne qui occupe le logement.
Les charges en copropriété
Dans une copropriété, il y a avant tout les charges pour financer le syndic de l’immeuble (service de nettoyage, sécurité, enlèvement des ordures… En outre, il existe également des charges de copropriétés qui concernent l’entretien des parties communes de l’immeuble (escalier, terrasse, espace vert, toiture, vitres…). Dans un contrat de viager occupé par défaut, ces charges devraient être attribuées à l’acquéreur.
Les travaux de rénovation
Contrairement aux charges d’entretien qui restent très peu onéreuses, pour les travaux de rénovation comme le changement de la façade, la peinture, l’isolation et la réparation ou le remplacement des toitures, c’est souvent l’acquéreur qui les finance même si le vendeur est usufruitier. Pouvant s’élever à des dizaines de milliers d’euros, elles peuvent toutefois être estimées au préalable et déduites sur l’évaluation de la valeur vénale du logement en début de contrat.
L’assurance habitation
L’assurance habitation n’a pas de caractère obligatoire. C’est à l’une des deux parties qui le contractent donc de la prendre en charge. À titre indicatif, un débirentier usufruitier pourrait par exemple prendre une assurance de risque locatif afin de prévenir tout impayé.
Comment définir la répartition des charges lors d’un achat en viager ?
Pour résumer le tout, il est crucial d’établir la répartition des charges en fonction du profil du vendeur lors d’une vente en viager.
- Les charges attribuées à un vendeur en viager occupé
Normalement, pour un viager occupé qu’il soit traditionnel ou à terme, le vendeur dispose tout simplement du droit d’occuper le logement. À cet effet, c’est l’acquéreur qui devrait s’occuper du paiement de toutes les charges et taxes.
- Qui paie la taxe foncière et autres charges pour un vendeur usufruitier ?
Pour un vendeur usufruitier par contre, en plus de la rente viagère, il bénéficie également du droit d’avoir une plus-value. De ce fait, il est logique qu’il s’occupe du paiement de la taxe foncière, des autres impôts et des charges diverses.
Le crédirentier et le débirentier pourraient-ils se partager les charges ?
Actuellement, il est tout à fait possible pour les deux parties de répartir le paiement des charges pour alléger les dépenses de l’acquéreur ou du vendeur. En revanche, pour prévenir les litiges, il faut obligatoirement mentionner ces clauses dans le contrat de viager.
- Inclure une répartition des charges équitables dans les clauses du contrat
Face à l’augmentation croissante des taxes foncières et d’habitation et des charges de copropriété pour un appartement, il est aujourd’hui possible de modeler le contrat à ce que les charges soient partagées entre les deux contractants. De plus en plus appliquée, selon une moyenne, cette répartition peut se faire à 25% pour le vendeur et à 75% pour l’acheteur pour un viager occupé. Et pour un viager nue-propriété, il faut tout simplement faire le contraire. Toutefois, conformément à l’article 606 du Code Civil, s’il y a de grands travaux à envisager, c’est à l’acquéreur de les payer dans son intégralité.
- Majorer la rente viagère et incomber le paiement des taxes et charges au vendeur
Comme autre possibilité, si l’acquéreur ne veut pas s’occuper de payer les taxes et les charges propriétaires, on peut tout à fait les inclure dans la rente viagère par le biais d’une majoration. Dans cette optique, jusqu’au terme du contrat, c’est le crédirentier qui va se charger de payer tous ces frais.
Comment s’effectuent le paiement des taxes foncières et les charges propriétaires en viager ?
Outre le fait que les charges propriétaires soient onéreuses, l’accomplissement du règlement pourrait également être compliqué. Pour arranger les choses donc, par accord écrit ou tacite, les deux parties peuvent définir un terrain d’entente.
- Paiement à l’avance par le vendeur
Pour simplifier le versement de la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au moment des échéances, le vendeur pourrait avancer les paiements auprès des collectivités et de la municipalité. Par la suite, suivant un calendrier établi au préalable, l’acquéreur pourrait alors lui fournir des remboursements dans son intégralité.
- Déduction des charges sur les rentes versées
Pour un crédirentier usufruitier, si faute de moyen, il n’est pas en mesure de supporter les charges relatives au logement, il peut demander à l’acquéreur de les régler. Par la suite, ce dernier pourrait alors déduire ces frais sur les rentes versées au crédirentier.