Viager nue-propriété : particularités, fonctionnement, avantages et inconvénients

L’achat en viager d’un bien immobilier pourrait être une bonne affaire. Néanmoins, ce type d’investissement pourrait être risqué, car il se base sur des événements incertains, dont le décès du crédirentier, c’est-à-dire le vendeur. Comme meilleure alternative au viager occupé, il y a aujourd’hui l’achat en nue-propriété. Consistant à acheter un logement au comptant, tout comme le viager, l’investisseur fait l’acquisition du mur, mais il ne dispose pas le droit de l’occuper ni de le louer.

Achat en nue-propriété : c’est quoi exactement ?

Souvent confondue avec le viager, la nue-propriété se base sur le même principe, mais observe tout de même quelques points de différences. Par rapport à la loi, après la signature de l’acte authentique, l’acheteur devient propriétaire du logement mis en vente. Néanmoins, contrairement à une acquisition immobilière classique, il doit obligatoirement céder le droit au vendeur d’occuper ou de louer le bien jusqu’à la fin de sa vie.

Quelles sont les différences entre viager occupé, viager sans rente et nue-propriété ?

Quand on parle de viager occupé, de viager sans rente ou de nue-propriété, vous pouvez très facilement vous perdre. Toutefois, à partir de certaines notions, il vous est possible de faire la différence entre ces concepts.

DUH et usufruit

En matière de viager et nue-propriété, il y a ce que l’on appelle le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation)et l’usufruit. Pour un viager occupé ou sans rente, après la signature du contrat, le vendeur dispose le droit d’habiter dans le logement jusqu’à la fin de sa vie. Cependant, il est dispensé du droit d’usus et de fructus. Contrairement à cela, avec la nue-propriété, non seulement le vendeur peut habiter dans la maison ou l’appartement, mais il pourrait également le mettre en location et garder pour lui l’intégralité du loyer.

Versement de rente viagère

Dans le viager occupé ou viager libre, outre le bouquet qui doit être versé au moment de la signature du contrat, le débirentier est également tenu de payer une rente viagère mensuelle au vendeur. En revanche, pour le viager sans rente et l’achat en nue-propriété, le vendeur n’effectue qu’un seul et unique règlement.

Prise en charge travaux, taxes et frais d’entretien

Avec le viager, tout en gardant le Droit d’Usage et d’Habitation, le crédirentier n’est pas tenu de payer la taxe d’habitation et taxe foncière ainsi que les autres types d’impôts déductibles au logement. À part cela, s’il s’agit d’un bien en copropriété, le vendeur est dispensé des frais imposés par le syndic de l’immeuble. Enfin, en ce qui concerne les importants travaux comme l’isolation, le changement de façade et de toiture, ils incombent également à l’acheteur. Pour une nue-propriété par contre, ce n’est pas le cas. En plus de cela, si le logement est loué, il devrait également prendre en charge l’assurance habitation.

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Les avantages d’un achat et d’une vente en nue-propriété

En optant pour un achat ou une vente en nue-propriété, on peut bénéficier de nombreux avantages. Effectivement, cette pratique pourrait à la fois être très bénéfique pour l’acheteur et le vendeur.

Avantages pour l’acquéreur

Acheter un bien immobilier sur une valeur décotée : en optant pour une transaction immobilière classique, vous devez obligatoirement acquérir le logement en fonction du prix de marché et l’état de ce dernier. Néanmoins, avec la nue-propriété, vous pouvez bénéficier d’un achat avec une valeur décotée qui peut aller à l’ordre de 30, 40 ou même 50%.

Absence de principe d’aléa : ce qui est également très intéressant avec l’achat en nue-propriété, c’est que c’est un investissement qui ne se base pas sur le hasard ou les événements aléatoires. Certes, même si l’espérance de vie du vendeur pourrait jouer, les risques sont quasiment minimes par rapport à une acquisition en viager. En plus de cela, l’autre avantage de la nue-propriété, c’est qu’il n’y a pas de principe d’aléa. Prévu par l’article 1964 du Code Civil, dans un délai de 20 jours, si le vendeur décède subitement, le contrat pourrait être annulé.

Possibilité de vendre sa nue-propriété à tout moment : tout comme un viager que l’on peut vendre avec ou sans obligation de rente, avec la nue-propriété, l’acheteur peut à tout moment céder le bien à un tiers. Pour ce faire, en fonction de différents indicateurs (prix d’achat de la nue-propriété, prix de l’hypothèque…), le débirentier peut prévoir une plus-value.

Absence de charge fiscale et de frais de travaux : avec un contrat de viager occupé avec ou sans rente, comme l’acheteur est reconnu comme étant propriétaire du bien, il serait en charge de payer les taxes. En outre, en dehors des petits travaux comme le dépannage en plomberie, les grands travaux de rénovation sont à sa charge. Pour une nue-propriété par contre, c’est au vendeur de s’occuper de tout cela.

Avantages pour le vendeur

Absence de risque de non-paiement de la rente : même si dans un contrat de viager, il y a toujours une clause résolutoire, elle ne peut malheureusement couvrir entièrement le crédirentier. À cet effet, si l’acheteur ne parvient pas à verser correctement les rentes, les options restent très limitées. De plus, en cas de difficulté à payer (baisse de revenu, chômage, arrêt maladie, invalidité temporaire ou permanente…), il ne dispose pas d’assurance. Pour prévenir tout cela donc, la nue-propriété reste la meilleure alternative, car le capital est versé dans son intégralité au moment de la signature du contrat.

Jouir du droit de louer le bien immobilier : pour une personne âgée, l’avantage de vendre son bien en nue-propriété, c’est d’abord le fait d’avoir un toit où vivre jusqu’à la fin de sa vie. Par ailleurs, comme il détient du droit d’usufruit, il peut tout à fait mettre son bien en location et disposer d’un supplément de revenu.

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Pas de perte en cas de décès prématuré du vendeur : dans un contrat de viager, si le crédirentier décède prématurément, il aurait alors vendu son bien immobilier pour un prix totalement dérisoire. Et c’est là tout l’intérêt de la vente en nue-propriété, car même si le vendeur décède peu après le contrat, il aurait perçu tout le capital.

Possibilité de financer différents projets : avec le grand bouquet perçu lors d’un contrat en nue-propriété, vous pouvez tout à fait financer différents projets. Selon votre convenance donc, vous pourriez alors financer les études de vos petits-enfants, faire des voyages, acheter une voiture…

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Comment calculer le prix d’un bien en nue-propriété ?

Relativement similaire au viager sans rente, le calcul d’un bien en nue-propriété se repose sur la prise en compte de certains indicateurs.

Définition de la valeur du bien

Lors d’un achat en nue-propriété, il est crucial d’effectuer l’estimation de la valeur du logement. Pour ce faire, de prime abord, il faut se référer sur le prix du marché local qui peut dépendre de la ville, du quartier ou de la rue où se trouve le bien immobilier. Ensuite, tout comme un achat immobilier classique, il faut calculer la surface totale occupée, le nombre de pièces ainsi que les équipements que dispose le logement.
Par rapport à tout cela, avant de faire l’achat d’une maison ou d’un appartement en nue-propriété, afin de ne pas s’induire à l’erreur, il est vivement conseillé de demander l’avis d’un expert ou d’un promoteur immobilier local.

Calcul de barème de l’usufruit

Après la définition de la valeur vénale du bien immobilier, il faut par la suite procéder au calcul du barème de l’usufruit. Basé sur différentes variables comme l’espérance de vie du vendeur, à titre d’exemple, pour une personne âgée de 72 ans, ce barème serait estimé à 30%.

Définir le prix d’achat en nue-propriété

Pour faire le calcul estimatif du prix d’un logement vendu en nue-propriété, il faut tout simplement faire la différence entre la valeur vénale et le barème d’usufruit. Si on reprend l’exemple précédent, pour un bien de 500 000 euros avec un barème de 30%, si on fait le calcul : 500 000 – (500 000/30%), cela ferait 350 000 euros. Au final donc, au lieu d’acquérir le logement pour 500 000 euros, l’acheteur pourrait l’acquérir pour 350 000 euros, ce qui constitue une marge considérable.

Comment financer l’achat d’un logement en nue-propriété ?

Généralement, avec le viager occupé ou libre, on finance le bouquet avec son apport personnel. En revanche, pour un viager sans rente et une nue-propriété, il faut parfois recourir à un crédit. Et ce qui est très intéressant, c’est qu’en procédant à l’hypothèque du bien concerné, il vous serait alors très facile de trouver un financement auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit.