Vente viagère : définition, fonctionnement, calcul, avantages et inconvénients

La vente viagère est une forme de transaction immobilière dont l’acquisition s’effectue par le biais d’un versement de bouquet lors de la signature de l’acte de vente suivi d’un paiement ponctuel d’une rente. Pouvant se présenter sous différentes formes, le contrat de viager le plus courant reste le viager occupé. Par ailleurs, on a également le viager libre, le viager à terme et le viager sans rente.

Vente viagère : définition

En principe, la vente viagère consiste à céder un logement au profit de l’acheteur qui est aussi dénommé le débirentier. En contrepartie, ce dernier devrait alors fournir un bouquet en guise d’acompte et verser au crédirentier ou vendeur une rente à vie. À part cela, il est également possible de souscrire à un contrat de viager sans rente. Contrairement à un contrat classique, l’acquisition se fait au comptant. Lors de la signature de l’acte de vente, le vendeur donne un grand bouquet à l’acheteur tout en incluant la décote du DUH ou de l’usufruit s’il s’agit d’une vente en nue-propriété.

Quels sont les différents types de vente en viager ?

Lors d’une vente en viager, l’acheteur et le vendeur ont la possibilité de choisir entre différents types de contrats. En effet, outre le viager libre et le viager occupé, on peut tout à fait opter pour une vente en nue-propriété, un viager à terme ou un viager sans rente.

Ce type de contrat est très peu commun. Le viager libre, aussi appelé viager non occupé, consiste à vendre un bien immobilier contre un bouquet ainsi qu’une rente à vie. Après le contrat de vente, le vendeur devrait abandonner les lieux au profit de l’acheteur. Pour ce dernier, selon sa convenance, il peut louer le bien immobilier ou bien habiter le logement. Toutefois, l’avantage avec le viager libre, c’est que même si le vendeur perd son DUH (Droit d’Usage et d’Habitation), le montant du bouquet et celui de la rente qu’il peut percevoir est plus intéressant par rapport à un viager occupé.

Avec le viager occupé, le vendeur garde son DUH. À ce titre, il devient donc locataire à vie du logement. Outre le bouquet lors de la signature de l’acte authentique, il recevra également une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au jour de sa mort. Comme autre particularité, le point positif avec le viager occupé, c’est que le vendeur n’est pas tenu de payer les charges propriétaires (taxe d’habitation, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, grands travaux, charge de copropriété). En effet, cela se limite aux charges locataires (petits travaux d’entretien, paiement de facture d’électricité…).

La vente en nue-propriété reste également une autre alternative. Avec ce type de contrat, non seulement le vendeur bénéficie d’un DUH, mais d’un usufruit également. À cet effet, selon ses préférences, il peut utiliser la propriété mise en vente en viager à titre de résidence principale ou secondaire ou encore la mettre en location. Cependant, il ne faut pas oublier que contrairement au DUH, il est tenu responsable de toutes les charges de propriétés sauf les travaux qui impliquent le changement de la façade ou la rénovation de la toiture.

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Le viager sans rente est une forme de contrat qui peut présenter de nombreux avantages. Il consiste à acheter un bien en viager au comptant. Pour le vendeur, le fait de recevoir dans son intégralité les rentes permet de prévenir les impayés et l’insolvabilité du débirentier. De l’autre côté, pour l’acquéreur, ce contrat pourrait lui permettre de faciliter le financement de l’achat d’un bien en viager. Effectivement, afin d’obtenir un crédit, il a la possibilité de mettre en hypothèque le bien immobilier.

Le viager traditionnel comporte beaucoup de risques. En effet, cet investissement est relativement incertain, car il est soumis au principe d’aléa. À cet effet, la rentabilité de l’acquisition dépend principalement de l’espérance de vie du crédirentier. S’il décède trop tôt, l’acheteur est gagnant et le vendeur recourt à une perte. Contrairement à cela, si le crédirentier reste en vie après l’échéance prévue par le coefficient INSEE, l’acquéreur serait alors obligé de continuer de lui verser la rente. Pour pallier ce problème, le viager à terme reste l’une des meilleures alternatives. Ne dépendant pas du décès du crédirentier, l’acheteur doit verser périodiquement la rente jusqu’à la fin de l’échéance prévue dans le contrat, quelles que soient les circonstances.

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Quelle est la formule pour calculer une vente viagère ?

Pour déterminer le prix d’une vente viagère, avant d’utiliser les formules, il faut avant tout connaitre le coefficient diviseur, la valeur économique du DUH pour un viager occupé, la valeur vénale du bien immobilier ainsi que le montant du bouquet.  

Les variables à considérer pour calculer une vente viagère

Avant la signature du contrat, il faut tout d’abord faire estimer le logement mis en vente par un notaire ou bien un cabinet d’expertise en immobilier. Principalement, cette estimation se base sur les caractéristiques du bien (superficie, nombre de chambres, état global du logement…) ainsi que le prix moyen du m2 sur le marché concerné. Après cette étape, il faut alors calculer le coefficient diviseur. En principe, le chiffre obtenu représente le nombre d’années estimatif où le débirentier va verser une rente au vendeur. Par la suite, les deux parties devraient se mettre d’accord pour définir le montant du bouquet. En moyenne, il devrait représenter 15 à 30% de la valeur estimative du bien. Enfin, s’il s’agit d’un contrat de viager occupé, il faut faire une décote du DUH. Pour ce faire, il faut tout simplement se référer à la valeur locative du bien.

La formule à utiliser pour calculer le coût total de l’acquisition

Une fois toutes les variables réunies, une simple formule pourrait vous permettre de connaitre le montant total d’une vente viagère.

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Viager libre= bouquet + rente viagère

Viager occupé= (Bouquet + rente viagère) – DUH

Quels sont les avantages de procéder à une vente viagère ?

Une vente en viager peut présenter de nombreux avantages. En effet, bien que des évènements incertains puissent entrer en jeu, les deux parties peuvent sortir gagnantes.

Les avantages pour le débirentier

Pour l’acheteur, le principal avantage d’un achat en viager, c’est l’acquisition minorée. En effet, avec cette pratique, on peut tout à fait acheter un bien immobilier avec une valeur comprise entre 30 et 50 % inférieure par rapport au prix du marché. À part cela, ce qui est également avantageux avec l’achat en viager, c’est qu’on est en mesure d’acheter une maison ou un appartement sans recourir à un crédit immobilier qui implique le remboursement des intérêts et l’assurance emprunteur.

Les avantages pour le crédirentier

Du côté du vendeur, une vente viagère lui offre l’occasion de bénéficier d’un capital pour financer différents projets. À part cela, les rentes viagères sont des compléments de revenus qu’il peut percevoir jusqu’à la fin de sa vie. Par ailleurs, si c’est un contrat de viager occupé, le vendeur peut continuer de bénéficier d’un toit sans payer de loyer ni de charges propriétaires. Enfin, l’autre avantage non négligeable pour le crédirentier, c’est qu’il peut disposer d’une exonération d’impôt et d’un abattement de 30 à 70% pour les rentes.

Quelles sont les précautions à prendre avant de faire une vente viagère ?

Malgré ses avantages, la vente viagère comporte également beaucoup de risques. Pour les éviter, il est donc très important de prendre certaines précautions.

  • Savoir estimer le bien immobilier

En dehors des estimations proposées par l’expert immobilier, l’acheteur doit être attentif sur certains points. Parmi les plus importants, il y a l’évaluation des importants travaux qu’il faut prévoir. 

  • Considérer les charges de propriétés

En plus de bien calculer la rente ainsi que la valeur du DUH, dans une vente viagère, il faut obligatoirement considérer les charges de propriétés. Pouvant augmenter tous les ans, dans certains cas, ces charges peuvent être partagées avec le vendeur pour les alléger.

  • Prendre une assurance viagère

En cas d’impayé, les clauses résolutoires d’un contrat de viager peuvent prévoir l’annulation de la vente sans saisir la justice. À cet effet, pour éviter de recourir à une perte, il est très conseillé pour l’acheteur de contracter une assurance viagère. Grâce à cette garantie, la compagnie d’assurance peut prendre le relai sur le paiement de la rente en cas d’insolvabilité du vendeur (perte d’emploi, arrêt maladie, baisse de revenu…).

  • Prévoir la révision des rentes

Pour l’intérêt du vendeur, dans un contrat de vente, il ne faut surtout pas oublier de mentionner une éventuelle révision de la rente. Encadré par la loi, la majoration de la rente peut se faire suivant un accord établi entre les deux parties. En revanche, elle doit obligatoirement être inférieure à 1.4%.